Duża podaż mieszkaniowa, mała kredytowa

Czy tak jest rzeczywiście? Podaż na rynku pierwotnym owszem jest teraz duża, ale głównie na papierze. Jak wylicza firma Emmerson, co czwarta oferta mieszkaniowa w siedmiu głównych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź i Katowice), która jest przedstawiona w formie propozycji rynkowej, istnieje tylko na wizualizacjach. Chodzi o to, że deweloperzy zdecydowali się wprowadzić na rynek nowe projekty przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. W zasadzie zaś podawali tylko do publicznej wiadomości informacje o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych w nowych osiedlach.

Zamieszczenie takich informacji na własnej stronie internetowej lub dowolnym portalu nieruchomościowym wystarczyło, żeby w myśl przepisów inwestycja trafiła do sprzedaży zanim zaczęła obowiązywać ustawa deweloperska. W ten sposób firmy mogą nadal budować z wykorzystaniem m.in. wpłat klientów.
Wzrost podażowy, jaki obserwowaliśmy w drugim kwartale roku nie ma więc realnego odzwierciedlenia na rynku. Zapowiedziane projekty, nie tylko nie weszły jeszcze w fazę realizacji, ale można przypuszczać, że cześć z nich w ogóle nie zostanie przeprowadzona.

Podażowa górka będzie maleć
Co więcej, dane statystyczne wskazują na to, że teraz z każdym miesiącem ofert mieszkaniowych będzie na rynku coraz mniej. W ostatnich miesiącach spada bowiem ich produkcja mieszkań, o czym świadczą dane GUS. W maju deweloperzy zaczęli budowę niespełna 5,2 tys. mieszkań, co było wynikiem niemal o połowę gorszym od kwietniowego. W tym czasie o 42 proc. zmalała też liczba mieszkań, na których budowę firmy dostały pozwolenie.

Należy się więc spodziewać, że oferta deweloperska, która według zestawienia Reas w sześciu aglomeracjach (w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi) pod koniec czerwca liczyła łącznie 56,7 tys. mieszkań będzie się zmniejszać. Najatrakcyjniejsze lokale znikną z rynku w pierwszej kolejności.

Coraz trudniej o kredytowanie
Nowych mieszkań jest w tej chwili na rynku pod dostatkiem, a ich sprzedaż od wielu miesięcy utrzymuje się na stabilnym poziomie, jednak w ostatnim czasie zaczęła spadać dostępność kredytów hipotecznych. Nabywcom mieszkań coraz trudniej jest uzyskać finansowanie, bo banki znacznie ostrożniej niż wcześniej oceniają zdolność kredytową klientów.

Z ostatniej ankiety przeprowadzonej wśród instytucji finansowych przez NBP możemy dowiedzieć się, że w minionym kwartale banki w dalszym ciągu zaostrzały kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych, szczególnie jeśli chodzi o wyliczanie zdolności kredytowej wnioskodawców. W opinii przedstawicieli banków, w trzecim kwartale 2012 roku nie ma co liczyć na złagodzenie polityki kredytowej. Przeciwnie, dotychczasowy trend jej zaostrzania będzie w dalszym ciągu kontynuowany.

Należy przy tym przypomnieć, że zmiany w tym zakresie nie nastąpiły w skutek indywidualnych decyzji banków, a zostały im narzucone przez Komisję Nadzoru Finansowego. W związku z tym, wyraźnego złagodzenia oceny ryzyka kredytowego w bankach raczej nie należy się spodziewać.

Kredyt z dopłatą jeszcze możliwy
Zmalała też szansa na uzyskanie rządowych dopłat do kredytów w ramach programu Rodzina na swoim. Na rynku pierwotnym ofert, które kwalifikują się cenowo do zaciągnięcia takiego zobowiązania jest jak na lekarstwo. Pomimo tego, że deweloperzy obniżają ceny, w stołecznej ofercie jest tylko 5 proc. nowych mieszkań, które nie przekraczają przyjętego limitu - 5904 zł za metr, podaje Home Broker.

Wiele firm deweloperskich, tak w zakończonych, jak i realizowanych inwestycjach stara się zaoferować mieszkania, na które kupujący mogą dostać dopłaty. – Nasze obserwacje wskazują, że duża liczba osób poszukuje mieszkań, w których spłacie pomaga państwo. Dlatego na Osiedlu Lazurowa na warszawskim Bemowie, gdzie mamy w sprzedaży już ostatnie lokale, obniżyliśmy ceny tych, których metraż umożliwia zaciągnięcie kredytu z dopłatą. Promocja, która objęła także lokale o powierzchni 75 mkw. i 63 mkw. daje możliwość zdobycia przez naszych klientów tego preferencyjnego finansowania – wyjaśnia Andrzej Ołdakowski, prezes PBM Południe Development.

Droższe pożyczanie
Niezbyt optymistyczną informacją dla planujących zakup mieszkań jest też fakt, że większość banków w ciągu ostatniego czasu systematyczne podnosiła marże kredytów hipotecznych, które swój najniższy poziom osiągnęły na przełomie 2011 i 2012 roku. Obecnie marże kredytów mieszkaniowych kształtują się w granicach 1,5-1,7 proc. Tylko w przypadku kredytów z dużym udziałem własnym pożyczający na nieruchomości mogą w dalszym ciągu liczyć na marżę zbliżone do tych z początku tego roku.