Ile za mieszkanie? I dlaczego tak drogo?

Wydawać by się mogło, że w stolicy oferta rynku nieruchomości może spełnić oczekiwania każdego typu klienta. Niestety, na rynku pierwotnym oferowane są albo apartamenty dla zasobnej grupy klientów, albo mieszkania tańsze, ale w bardzo odległych dzielnicach i z uciążliwym dojazdem. Z kolei na rynku wtórnym pojawiają się często mieszkania o niższym standardzie, ale mimo tego w bardzo wysokich cenach. W efekcie ilość transakcji zawieranych w tym roku zmniejszyła się w stosunku do ubiegłego.

W jakiej dzielnicy może kupić mieszkanie statystyczny Kowalski?

Analiza ofert na stronach internetowych agencji pozwala wnioskować, że w Śródmieściu i na Mokotowie, to Kowalski raczej nie zamieszka. Oferty mieszkań na rynku wtórnym zawierają się w przedziale 12 tys. – i… dużo więcej za mkw. – Nadal do miejsc unikalnych należy cały Trakt Królewski, Nowe Miasto, Powiśle i Stary Żoliborz – mówi Barbara Szczerbińska z Agencji Nieruchomości Drągowski. – Zainteresowaniem cieszą się też okolice wzdłuż linii metra. A na Starym Żoliborzu ceny sięgają nawet 30 tys. za metr!

Przyjmując za statystykami, iż w stolicy ok. 50 % osób aktywnych zawodowo zarabia średnio 6 tys. zł, to szanse na otrzymanie przez nie kredytu wyższego niż 400 - 500 tys. zł są nikłe. Gdyby go już jednak dostali, to mogą sobie z tymi pieniędzmi pozwolić na mieszkania raczej w dzielnicach bardzo oddalonych od centrum. – Ciekawe inwestycje pojawiły się ostatnio na Białołęce, Targówku i Bródnie – mówi Barbara Szczerbińska,- ale bariera psychologiczna przed osiedlaniem się tam, nadal jest bardzo silna. Tymczasem wg naszego rozeznania mieszkania są tam już w cenie 6-7 tys. z mkw – dodaje.
Nieco inaczej widzi to Jarosław Mikołaj Skoczeń, Pełnomocnik Zarządu ds. mediów w Biurze Nieruchomości Emmerson. - Tarchomin , Białołęka już są za drogie, bo ceny zaczynają się zbliżać do 8 -9 tys. za mkw. Teraz warto przyjrzeć się mieszkaniom w Markach, Ząbkach. Jeśli kogoś nie przeraża koszmar dojazdu, to warto zainwestować 4 tys. zł za mkw i mieć przyzwoite mieszkanie bez wieloletniego kredytu już na starcie – dodaje Skoczeń.

Rynek pierwotny jaki jest?

W dobrych punktach Warszawy powstają głównie apartamentowce, z mieszkaniami w cenie 20- 30 tys. zł za mkw. Na Mokotowie, czy Bemowie za nowobudowane mieszkania trzeba płacić średnią cenę ok. 10 tys. za mkw.
Znani od lat na rynku deweloperzy wychodzą na obrzeża. Tak jest z JW Construction, który aktualnie buduje np. w Wawrze za 5700-7500 zł, albo z Ebejot na Skoroszach w Ursusie.

– Taka jest od początku specyfika naszej firmy, tam wykupiliśmy grunty i zbudowaliśmy już 8 budynków mieszkalnych. Teraz mamy blok w trakcie budowy, a ceny mieszkań w stanie developerskim wahają się w nim od 6900 do 7900 zł za mkw – mówi Jarosław Jaczewski , kierownik sprzedaży w Ebejot. – Faktycznie kolejek już teraz nie ma, ale mieszkania schodzą. Obserwujemy wśród kupujących takich klientów, którzy kupowali kiedyś małe, dwupokojowe mieszkania, a teraz „przesiadają się” na większe, na tym samym osiedlu – dodaje.

Co kupujemy?

Nadal największym zainteresowaniem kupujących cieszą się mieszkania, ale np. Jarosław Jaczewski z Ebejot mówi o zainteresowaniu nabywców mieszkaniami trzypokojowymi na Skoroszach. - W kwestii upodobań mieszkaniowych nic się nie zmieniło – uważa też Jarosław Skoczeń . Nadal popularne są lokale 40-70 mkw .

Z rezerwą klienci podchodzą do bloków z wielkiej płyty, ale z kolei jest to oferta dla mniej zamożnych, bo można kupić te mieszkania na rynku wtórnym już od 7 tys. za metr kw.
- Do sprzedaży mamy dość dużo mieszkań, ale kupujący stali się bardziej wymagający – mówi Barbara Szczerbińska z Agencji Nieruchomości Drągowski. - Staramy się nie przyjmować cen zwariowanych, zbytnio wygórowanych, ale podniesione stopy kredytowe i rozpropagowana opinia, że może być taniej, zrobiły swoje.

Jarosław Skoczeń uważa, że warszawiacy chętniej kupują mieszkania na rynku wtórnym, bo są to mieszkania tańsze i już wykończone. Mieszkanie kupione trzy lata temu nadal jest nowe, a tańsze niż pierwotne. Faktem jest jednak, że firmy developerskie też nie śpią i niektóre z nich wprowadziły system wykończenia mieszkania za atrakcyjna cenę; niektóre nawet za 8 tys. za metr.

Czy będzie taniej?

- Nie będzie – realnie ocenia Jarosław Mikołaj Skoczeń. – W ubiegłym roku media krzyczały: kupujcie, bo będzie drogo; teraz krzyczą : nie kupujcie, bo będzie taniej. A taniej nie będzie. Wzrosły stopy kredytów, o sam kredyt jest znaczenie trudniej, zmieniła się zdolność kredytowa Polaków. Podobnie sceptycznie do obniżki cen odnosi się Jarosław Jaczewski. – To raczej wyraz postawy życzeniowej –mówi, niż realna ocena rynku.
Specjaliści przyznają, że w ciągu 2 lat na rynku nieruchomości zaszły takie zmiany, jak w Hiszpanii przez lat 15. I wbrew pozorom developerzy tez na tym nie skorzystali.

To może wynajem?

Pod warunkiem, że nasz Kowalski jest skłonny zapłacić za wynajem kawalerki od 1500 zł do 2000 zł z miejscem postojowym i 2200 zł w nowym budynku.
Mieszkania większe są odpowiednio droższe; np. za lokal trzypokojowy możemy płacić ok. 4 tys. zł. Skąd taki wzrost cen na rynku wynajmów? - Kupowane niedawno mieszkania są teraz wynajmowane – mówi Jarosza Skoczeń. Są nowe, dużo w nie zainwestowano i teraz jakos trzeba zrekompensować wydatki - dodaje.