Koniec mieszkań na własność? Zmieniają się zasady gry. Młodzi coraz częściej chcą wynajmować

Piotr Wróblewski: Masz swoje mieszkanie na własność?
Przemysław Chimczak: Nie, wynajmuję.

To świadoma, „ideologiczna” decyzja?

Nie przesadzałbym z tą ideologią. Wszystko zależy od tego, na jakim etapie życia jesteśmy. Moje dotychczasowe wynajmy były związane z tym, że nie wiedziałem, gdzie będę mieszkał. Pochodzę z Brzegu pod Wrocławiem. Studiowałem we Wrocławiu, na Erazmusa przeniosłem się do Mediolanu. Następnie rok pracowałem w Berlinie, po czym wróciłem do Wrocławia, ale po dwóch miesiącach stwierdziłem, że jadę do Warszawy. Tutaj przeprowadzałem się już cztery razy, najpierw mieszkając na Pradze, potem przy Koszykowej, następnie na Muranowie, teraz na Powiślu.

Pytam nie bez przyczyny. Zawodowo zajmujesz się badaniem zmian na rynku nieruchomości [Przemysław Chimczak jest współzałożycielem think co. - real estate research lab - red.]. Pokolenie naszych rodziców uważało, że mieszkanie na własność jest wyznacznikiem statusu społecznego. Czy takie myślenie powoli się kończy?

Nie wieściłbym rychłego końca tego rynku. U nas własność jest i będzie dominująca.

Jako społeczeństwo mamy ograniczone zaufanie do państwa i jego struktur, a to przekłada się na chęć posiadania czegoś stałego, czyli mieszkania. Zmieniają się jednak proporcje. Dzisiaj dostrzegamy zmianę na rynku, bo młodsze pokolenia widzą, że własność nie jest jedyną opcją i można żyć inaczej.

Piętnaście lat temu narracja była inna. Mieszkanie własnościowe było traktowane jako jedyna opcja, do której należy dążyć. Mówiło się wręcz, że dorosłość zaczyna się w momencie wzięcia na nie kredytu.

Podobno kredyt wiąże bardziej niż małżeństwo.

Kredyt stał się oznaką dorosłości, stateczności. Sporo się zmieniło po kryzysie finansowym. I co ciekawe, najbardziej widać to nie po osobach, które bezpośrednio „oberwały od kryzysu”, ale po ich dzieciach, które dzisiaj wchodzą na rynek i zaczynają tzw. karierę mieszkaniową. To oni obserwowali wtedy kłótnie rodziców, napięcie w rodzinie, zaciskanie pasa. Widzieli, że spełnianie marzeń o własności zostało zbudowane na glinianych fundamentach. Dzisiaj są jedną z grup, która zastanowi się kilka razy, zanim pójdzie do banku po pożyczkę.

Byłem ostatnio na konferencji, gdzie Guy Perry [światowej klasy urbanista, twórca Miasteczka Wilanów - red.] rozmawiał z deweloperami. Pytał ich, czy znają takie aplikacje jak Uber czy Facebook. Wszyscy kiwali głową. Ale potem pokazał kolejne, jak Couchsurfing [darmowy nocleg u kogoś na kanapie - red.] czy Lime [wypożyczalnia e-hulajnóg - red.]. Było ich całkiem sporo. Przyznam, że deweloperzy byli zdziwieni. Mimo że oni tworzą mieszkania, nie rozumieją, jak młodsi ludzie chcieliby w nich funkcjonować.

Dla pokolenia wchodzącego obecnie w dorosłość smartfon nie jest gadżetem, tylko podstawą funkcjonowania. Wszyscy chodzimy z nim w kieszeni i łatwo przyzwyczajamy się do możliwości, jakie nam daje. Tylko dla różnych pokoleń ma on inne znaczenie. Starsze pokolenia uczyły się internetu i smartfonów, millenialsi dorastali wraz z rozwojem technologii, najmłodsi nie znają innego świata - dla nich ten rzeczywisty i wirtualny to jeden świat. Nierozłączny.

autor: Przemysław Chimczak
Rozmawialiśmy niedawno przy okazji konferencji jednego z deweloperów, który rozpoczyna budowę całego osiedla z mieszkaniami na wynajem. Chce też stworzyć aplikację dedykowaną dla mieszkańców. Czy wkrótce będziemy wykorzystywać smarfona do zarządzania mieszkaniem?

Główną rolą smartfonów i aplikacji jest ułatwianie nam życia, więc naturalnie wiele aspektów związanych z zarządzaniem mieszkaniem będzie wykorzystywało technologię. W pierwszej kolejności takie rozwiązania zaaplikowane zostaną w dużych obiektach przeznaczonych na wynajem. Mieszkańcy będą mogli poprzez aplikacje zapłacić za czynsz, zamówić sprzątanie, skontaktować się z właścicielem czy zgłosić usterki.

Mam wrażenie, że wielcy deweloperzy zaczęli nagle patrzeć na rynek wynajmu. Echo Investment rusza z Resi-for-Rent, Golub GetHouse stworzył Inspirentals. Skąd nagle takie zainteresowanie?

To nie jest coś, co uderzyło w nas nagle. Rynek mieszkań na wynajem tworzy się od bardzo dawna, lecz jest rozdrobniony. Jego podstawą były tzw. „mieszkania po babci” oraz stare mieszkania, które właściciele zostawiali sobie po zakupie nowych nieruchomości - to na nich budowaliśmy podstawy rynku najmu. Potem doszły do tego osoby, które zaczęły kupować mieszkania inwestycyjne i traktują to jako lokatę kapitału, bądź nabywają je z myślą o zabezpieczeniu przyszłości dzieci. Jeszcze niedawno wynajem dawał możliwość zwrotu z inwestycji wynoszący nawet kilkanaście procent.

Tyle nie dostanie się na żadnej lokacie.

Właśnie. Dlatego wiele osób uznało, że to świetny biznes. W przypadku kiedy coraz trudniej jest kupić grunt w dobrej cenie, a także wzrosły koszty pracy oraz materiałów budowlanych, wiele inwestycji stanęło pod znakiem zapytania. Deweloperzy komercyjni, którzy od lat budowali biurowce, doskonale rozumieją model inwestycyjny budynków pod wynajem. Tematem zaczynają interesować się też deweloperzy mieszkaniowi, którym w ostatnim czasie skurczyły się marże. Tak zaczyna tworzyć się rynek pod całe obiekty przeznaczone na wynajem.

Tylko u mnie w takich sytuacjach zapala się lampka ostrzegawcza. Rynek zaczynają kształtować prywatni deweloperzy, a nie podmioty państwowe. Czy nie wpadniemy w taką pułapkę, że czynsze będą windowane w nieskończoność przez dużych graczy?

Rynku mieszkań na wynajem nie kształtują dziś deweloperzy, tylko mali prywatni właściciele oraz PFR Nieruchomości [państwowa spółka odpowiadająca za Mieszkanie Plus - red.]. Największym inwestorem jest państwo, które rozpoczęło proces budowy znacznej liczby mieszkań na wynajem.

Nie jest to program idealny, ponieważ nadal zakłada dojście do własności, ale przynajmniej jego podstawą jest najem. Do tego dochodzi profesjonalizacja rynku i tworzenie nowych przepisów prawa. Do znanego już od jakiegoś czasu najmu okazjonalnego, doszedł najem instytucjonalny.

Wiele osób uważa jednak, że najem okazjonalny to fatalne rozwiązanie dla lokatorów. Powszechnie znaną obawą jest przypadek „córki właściciela”, która wraca np. z innego kraju. I nagle musimy się wynieść z mieszkania.

Ależ to wynika z nieznajomości umów, które podpisujemy! Większość z nich jest sporządzanych na czas określony, a to niesie za sobą konkretne prawa i obowiązki. Przykładowo, jeżeli wspomniana córka wraca we wrześniu, a ja mam umowę do lipca przyszłego roku, mogę powiedzieć „nie” i właściciel nie ma prawa mnie wyeksmitować. W przypadku konfrontacji sąd stanie po naszej stronie. Bardzo często w takich umowach to najemcy oczekują wpisania okresu wypowiedzenia. Dlatego bardzo ważne jest, żeby obie strony najmu były świadome tego, jaka wiąże je umowa i co za sobą niesie.

Tylko mało kto z tego korzysta. Wchodzenie do mieszkań bez pytania, przestawianie rzeczy… Na pewno słyszałeś o takich przypadkach.

Niestety, mamy bardzo niedojrzały rynek. Właściciele nie wiedzą, że nie mają prawa nachodzić lokatorów w mieszkaniach. Powinni się umówić na konkretną porę i wejść jedynie w obecności zamieszkującego. Nie można kogoś, ot tak, wyrzucić albo nękać. I mamy to zagwarantowane w prawie!

Kiedyś sam na własnej skórze przekonałem się, jak to wygląda. Moje drugie mieszkanie w Warszawie podnajmowałem od współlokatora, na którego podpisana była umowa z właścicielem. Pewnego dnia powiedział mi: „Słuchaj, mój kuzyn za miesiąc przeprowadza się do Warszawy. Chciałbym, żebyś się wyprowadził”. Musiałem przenieść się do innego mieszkania, mimo że miałem umowę ważną jeszcze przez pół roku. Nie byłem wtedy świadomy, że mam prawo powiedzieć „nie”. I to dokładnie takich sytuacji boją się dzisiaj najemcy.

Załóżmy, że rezygnujemy z mieszkania na własność. Jednym z rozwiązań, które wkrótce pojawi się na Służewcu Biurowym, jest coliving. Na czym on polega?

Na początku trzeba pokazać całe spektrum rynku najmu. Mamy lokale zapewniane przez miasto, czyli mieszkania socjalne i komunalne, następnie TBS-y, prywatne mieszkania wynajmowane długoterminowo i powstający dzisiaj rynek najmu instytucjonalnego. Coliving jest jeszcze dalej. Nie mieści się już w prawnym pojęciu mieszkania. Jest usługą mieszkaniową, gdzie oprócz własnego studia dostajemy dostęp do usług dodatkowych i społeczności.

Projekt think co. nagrodzony w konkursie Archi-World Academy Awards!

Coliving ma nam pomóc na pewnym etapie życia. Np., gdy w wieku 25-30 lat przeprowadzamy się do innego miasta. Nie mamy tam znajomych, nie wiemy, gdzie chcielibyśmy mieszkać, ani czy zostaniemy na dłużej. Wybierając coliving, wchodzimy w środowisko młodych, mobilnych ludzi, którzy mogą nam pomóc odnaleźć się w nowej rzeczywistości. Wynajmujemy mały lokal - pokój z łazienką, ale dostajemy też dostęp do rozbudowanych części wspólnych, dużej kuchni, siłowni, miejsca pracy czy ogrodu.

Tego typu rozwiązania sprawiają, że inaczej patrzymy na miasto. Czy zmienia się rozumienie słowa „mieszkanie” oraz tego, czego wraz z nim oczekujemy, jak bliskość parku, sklepu czy kina?

Ale przecież zawsze tego oczekiwaliśmy! Nie chodzi o to, żeby zmieniać znaczenie słowa, tylko żeby dać ludziom możliwość wyboru i jednocześnie zapewnić wszystkim odpowiednie warunki do życia. Najem jest segmentem rynku, który u nas przez długie lata zostawiony był samemu sobie, a całą uwagę zwrócono na własność. Posiadanie mieszkania związane było z pewnym etapem w życiu i pokazaniem: „Patrzcie, jestem dorosły!”

Dzisiaj zamiast tego zaczynamy zwracać coraz większą uwagę na swoje potrzeby. I dla jednej osoby będzie to potrzeba posiadania, którą zrealizuje kredytem na 30 lat, dla innej natomiast potrzeba mobilności i niezależności. Nie chodzi o to, żeby przekonywać warszawiaków na siłę, że najem jest najlepszym rozwiązaniem. Chodzi o to, żeby dać wybór i sprawić, że również wynajmowane mieszkanie będzie kojarzyło się z poczuciem bezpieczeństwa.

Przemysław Chimczak – obserwator zmieniających się trendów, które pomaga przełożyć na architekturę. Współzałożyciel think co. – real estate research lab, firmy specjalizującej się w programowaniu nieszablonowych inwestycji, w tym colivingów, akademików, czy domów seniora. Ekspert w dziedzinie projektowania obiektów Living Services, co potwierdzone zostało w 2019 roku międzynarodową nagrodą Archi-World Academy Award. Z wykształcenia architekt. Międzynarodowe doświadczenie zdobywał w Mediolanie, Berlinie, Warszawie i Wrocławiu.