Mordor na Domaniewskiej. Jak powstało najsłynniejsze zagłębie biurowe w Polsce?

Mordor to potoczne określenie biurowców zlokalizowanych w obrębie ulic: Woronicza, Wołoskiej, Obrzeżnej, Bokserskiej i torów kolejowych linii radomskiej. Jego centrum stanowi ulica Domaniewska.

Dziś jest już miejscem legendarnym. W ciągu ponad dwudziestu lat swojej działalności “Mordor na Domaniewskiej” stał się symbolem pracy korporacyjnej, w której przetrwać mogą tylko najambitniejsi i najbardziej oddani firmie. Codziennie gonią za targetami i próbują wyprzedzać deadline’y, spędzając wiele godzin w pracy, a kolejne na próbach wydostania się z niej… Bo wyjechanie z Domaniewskiej samochodem czy wejście do tramwaju w godzinach szczytu bywa wyzwaniem.

Nie mogło być inaczej - mnóstwo ludzi zgromadzonych na tak małej przestrzeni i słabo rozwinięta infrastruktura okolicy mogą skutkować tylko jednym - powtarzającym się dzień w dzień koszmarem komunikacyjnym. Codzienne korki, ścisk w autobusach i tramwajach, a także często pojawiające się porównania pracy w korporacji do pracy Orków (demonów, rasy zła z książki "Władcy Pierścieni") sprawiły, że do tej części Mokotowa na stałe już przylgnęła nazwa “Mordor” (tolkienowskie określenie krainy zła).

W biurowcach, których większość wyrosła w latach 90., swoje siedziby mają m.in. firmy handlowe, agencje reklamowe, banki i wydawcy prasy. Obecnie pracuje tu ponad 100 tys. ludzi. Jednak historia tego miejsca sięga dużo dalej niż okres przemian ustrojowych w Polsce.

Co było przed Mordorem i skąd wzięły się jego problemy, z którymi do dziś borykają się pracujący tu warszawiacy?

Jeszcze sto lat temu Służewiec był wsią. W 1938 r. przyłączono ją do Warszawy. Całkowicie zniszczona w czasie II wojny światowej, już nigdy nie miała szansy się odrodzić. Jedyną pozostałością po dawnym Służewcu jest stojąca przy ul. Bokserskiej kapliczka, będąca dawnym centrum miejscowości.

Dwa lata po zakończeniu II wojny światowej pojawiły się pierwsze plany zagospodarowania tego terenu. W “Szkicu planu generalnego zagospodarowania przestrzennego Warszawy” zarysowano przyszłość Służewca. Wkrótce ze wsi miał zmienić się w dzielnicę przemysłową.

Co zdecydowało o tym, że właśnie tam został zlokalizowany warszawski przemysł? Chodziło przede wszystkim o to, by zakłady oddalić od Śródmieścia i tym samym ograniczyć zanieczyszczenia powietrza na gęsto zaludnionych obszarach stolicy. Grunty na Służewcu były niezabudowane, a dodatkowo charakteryzowały wysoką nośnością, a więc były odpowiednie pod budowę na tym obszarze wielkich hal przemysłowych. Za lokalizacją zakładów na Służewcu przemawiała również bliskość linii kolejowej Warszawa-Radom.

Decyzja o rozpoczęciu inwestycji zapadła w 1951 r. Ówczesne władze przeznaczyły na ten cel 260 hektarów ziemi znajdującej się na południe i południowy zachód od ul. Jana Pawła Woronicza. Na obszarze między ul. Obrzeżną i Wołoską, a linią kolejową do Radomia miała powstać nowoczesna dzielnica przemysłowa, spełniająca wymagania funkcjonalne i przestrzenne, a wyglądem nawiązująca do estetyki odbudowywanej po wojnie Warszawy.

Autorem projektu był Janusz Krotkiewicz z „Warszawskiego Biura Projektów Budownictwa Przemysłowego”. W Południowej Dzielnicy Przemysłowo-Składowej miało znaleźć się miejsce dla sześćdziesięciu inwestycji i osiedle dla dwudziestu sześciu tysięcy mieszkańców.

Budowa ruszyła 1 września w 1952 r. Według planu dzielnica miała powstać w sześć lat, ale ze względów finansowych realizację niektórych punktów inwestycji odsuwano w czasie.

Jako pierwsze, w 1956 r. zostały uruchomione Zakłady Maszyn i Urządzeń Technologicznych Unitra-Unima, zajmujące się produkcją urządzeń przeznaczonych m.in. dla branży mechanicznej, chemicznej i medycznej. Siedziba zakładu znajdowała się przy obecnej Domaniewskiej 42/44, czyli w miejscu, które dzisiejsi pracownicy Mordoru kojarzą z siedzibą Platinium Business Park.

Po Unimie szybko powstały kolejne zakłady. Do największych należały

: *Fabryka Półprzewodników „Tewa” (Wołoska 5),

• Zakłady Urządzeń Dźwigowych (Postępu 12),
• Fabryka Podzespołów Radiowych „Elwa” (Wynalazek 3),
• Zakłady Ceramiki Radiowej (Kłobucka 23).

Pod koniec lat 60. było ich już ponad trzydzieści, przemysł rozwijał się, a w zakładach przybywało miejsc pracy. Z czasem niektóre połączyły się w większe ośrodki przemysłowe, które zatrudniały jeszcze więcej pracowników - w szczytowym okresie było ich ok. dwadzieścia tysięcy.

Nazwy nadawane nowo powstającym ulicom - Postępu, Racjonalizacji, Konstruktorska, Cybernetyki, Wynalazek - miały pokazywać sukces Polski Ludowej. Kres nastąpił na początku lat 90., po transformacji ustrojowej. Służewiec Przemysłowy zupełnie zmienił wtedy swoje oblicze.

Wielką przemianę Służewca rozpoczął Zbigniew Niemczycki, polski przedsiębiorca regularnie goszczący na listach najbogatszych Polaków. To z jego inicjatywy w 1992 r. u zbiegu Wołoskiej i Domaniewskiej został wybudowany Curtis Plaza - pierwszy po ‘89 roku nowoczesny biurowiec, zaprojektowany przez Mirosława Kartowicza i Romualda Weldera, nazywany dziś architektoniczną ikoną polskiej transformacji. Powierzchnia biurowa o wielkości 14 576 mkw. została przeznaczona w części na siedzibę firm należących do Niemczyckiego, a w części na wynajem.

Milioner planował dalszą ekspansję poprzez wykupienie terenów należących do upadającego zakładu Unitra-CEMI. Na jego miejscu miało powstać nowoczesne centrum handlowo-wystawiennicze. W 1994 teren po dawnym przedsiębiorstwie został podzielony, a poszczególne budynki wystawione na sprzedaż. Nieoczekiwanie plany Niemczyckiego pokrzyżowała izraelska Grupa Kardan, założyciel firmy deweloperskiej Globe Trade Centre, która nie rozdrabniając się, wykupiła całość - ponad 7 hektarów ziemi położonej pomiędzy Domaniewską, Wołoską, Postępu i Marynarską - i przy udziale architektów z biura JEMS (dziś jednej z najbardziej znanych polskich pracowni architektonicznych) rozpoczęła budowę wielkiego (ok. 130 tys. mkw.) kompleksu biurowego - Mokotów Business Park (dzisiejszego Emparku).

Pierwszy był Galaxy, a zaraz potem budynek dawnej fabryki zaaranżowano na kolejny biurowiec - Mercury. Inwestycja okazała się sukcesem - chętnych na wynajem powierzchni biurowej nie brakowało. Spowodowało to, że przy Domaniewskiej zaczęły wyrastać kolejne budynki o równie kosmicznych nazwach: Saturn, Orion, Sirius, Neptun i Mars. Szybką przemianę Służewca Przemysłowego w zagłębie biurowe ułatwiły istniejące już, dzięki działalności fabryk, sieci energetyczne i wodociągowe. Wystarczyło “tylko” postawić budynki i zacząć je wynajmować. Do biur szybko wprowadziły się zagraniczne korporacje, a robotnicy zostali ostatecznie wyparci przez “białe kołnierzyki”.

Stopniowo powstawały kolejne i kolejne biura, a Mordor stał się największym centrum biznesowym w Polsce. Przypieczętowaniem przemiany Służewca była budowa Galerii Mokotów, (rok 2000) pierwszego tak dużego centrum handlowego w Warszawie, gdzie dobrze zarabiający pracownicy korporacji mogli wydawać zarobione pieniądze w luksusowych sklepach zagranicznych marek.

W kolejnych latach Mordor dalej się rozrastał. Wydaje się, jakby działo się to poza kontrolą miasta. - Inwestycja pana Niemczyckiego okazała się sukcesem, więc za nim poszli kolejni. Problemy jakie to spowodowało zaczęto dostrzegać dopiero pod koniec lat 90. - mówi Jacek Wojciechowicz, dawniej zastępca prezydent Warszawy Hanny Gronkiewicz-Waltz, dziś prezes fundacji Instytut Rozwoju Warszawy. - Proszę pamiętać, że latach 90. obowiązywał zupełnie inny plan ogólny zagospodarowania miasta, były zupełnie inne przepisy - zwraca uwagę.

Okoliczna infrastruktura nie nadążała za zmianami i ciągle rosnącą liczbą pracowników korporacji. - Kiedy przyszedłem do ratusza, zastałem Mordor kompletnie zakorkowany - mówi Wojciechowicz. - Dopiero wtedy, w 2006 r., zaczęliśmy podejmować działania zmierzające do poprawienia sytuacji. Wtedy pojawił się m.in. plan poszerzenia ulicy Marynarskiej, która jest elementem obwodnicy miejskiej i budowy wiaduktu nad ul. Postępu. Doprowadziliśmy na Domaniewską więcej linii autobusowych i tramwajowych, w tym czasie został też wybudowany przystanek kolejowy Warszawa Służewiec.

Miasto podejmowało próby rozwiązania problemów komunikacyjnych, ale skutki niezrównoważonego rozwoju Służewca pracownicy Mordoru odczuwają do dziś.

Problemy z dojazdami - korki, tłok w komunikacji miejskiej - odstraszają pracowników, którzy przy wyborze pracy coraz większą uwagę zwracają na dogodną lokalizację firmy. W ten sposób konkurencją dla Mordoru stała się Wola.

Czy wkrótce czeka ją taki sam los jak Służewiec Przemysłowy? Według Wojciechowicza nie ma takiego zagrożenia. - Wola nie stanie się drugim Mordorem. Przede wszystkim dlatego, że zabudowa w tym miejscu ma charakter mieszany, obok biurowców znajdują się budynki mieszkalne. Jest też zdecydowanie lepiej skomunikowana z centrum i Pragą.

Strefa “City Centre West”, czyli obszar położony pomiędzy al. Solidarności i Jana Pawła II, a ul. Koszykową i Karolkową, okrzyknięto już nowym biznesowym centrum stolicy.

W oczach inwestorów “Mordor na Domaniewskiej” nie traci jednak na atrakcyjności. - Dużą zaletą tego miejsca jest bliskość lotniska, również czynsz jest tu niższy niż w okolicach centrum - zwraca uwagę Jakub Kompa ze stowarzyszenia Lepszy Służewiec i mówi, że nie przewiduje, by w najbliższym czasie firmy i ich pracownicy mieli masowo przenosić się w inne części miasta.

Czy w takim razie da się poprawić los pracujących tu warszawiaków? Co można by zrobić, by usprawnić komunikację i ułatwić tysiącom warszawiaków funkcjonowanie w tym środowisku?

Wydaje się, że problem rozwiązałoby doprowadzenie tu metra. Jednak jak wynika z przedstawionych niedawno planów ratusza na M3, w najbliższych latach na Domaniewskiej nie możemy spodziewać się podziemnej kolejki... Aktywiści z Lepszego Służewca twierdzą jednak, że nie byłoby to najlepsze rozwiązanie. Jak tłumaczą, budowa metra potrwałaby kilka lat i w tym czasie jeszcze bardziej utrudniła życie pracownikom korporacji. Szansę widzą za to w innej koncepcji. - Na pewno pomógłby tramwaj z Domaniewskiej w kierunku stacji metra Wilanowska - mówi Jakub Kompa.

Tramwaj mógłby odciążyć ruch w kierunku Wierzbna, a realizacja takiej inwestycji na pewno przebiegłaby dużo sprawniej i szybciej niż budowa metra. Prace związane z planowaniem budowy 1,5-kilometrowej trasy już się rozpoczęły - inwestycja ma zostać zrealizowana w 2022 r. Póki co, dojazd do Mordoru może poprawić oddana niedawno do użytku ulica Marynarska.

Ratunkiem dla Mordoru ma być też zróżnicowanie zabudowy, takie jak widać na Woli. W sąsiedztwie biurowców już kilka lat temu zaczęły pojawiać się pierwsze osiedla, w okolicy budowane są także hotele. - Zauważyliśmy, że tam, gdzie jest więcej mieszkań, przestrzeń w naturalny sposób zmienia się na lepsze, jest więcej życia. W okolicy już zachodzą pierwsze zmiany: pomiędzy ulicą Suwak a torami kolejowymi powstaje np. Park Linearny - dodaje Kompa.

Czy przyjęta przez ratusz strategia okaże się skuteczna? Na efekty będziemy musieli poczekać. Zmiany w mieście nie zachodzą z dnia na dzień, a skutki podejmowanych dziś decyzji odczujemy dopiero za kilka lat.