Nowa Wola i jej budowniczowie. Jak deweloperzy zmienili robotniczą dzielnicę w biznesowe centrum

Piotr WróblewskiZaktualizowano 
Nowa Wola i jej budowniczowie. Jak deweloperzy zmienili robotniczą dzielnicę w biznesowe centrum Szymon Starnawski
Wola staje się dziś biurowym centrum całej Europy Środkowej. Biura rosną tu w niespotykanym tempie. Za nimi stawiane jest osiedle, a pomiędzy pojawiają się punkty handlowe i usługowe. - Na naszych oczach rodzi się nowe miasto - mówią władze i deweloperzy. Kto z nich ma większy wpływ na to, jak powstaje nowa Wola?

“Jeśli chcecie budować w tym miejscu, to musicie postawić około dwustumetrowy wieżowiec” tak Jacek Wojciechowicz były wiceprezydent Warszawy miał powiedzieć inwestorom z Ghelamco, którzy ponad dekadę temu rozpoczęli plany wysokiej zabudowy na Woli*.

Wtedy okolice ronda Daszyńskiego były opuszczoną pofabryczną częścią miasta. W miejscu Warsaw Spire stał klockowaty budynek należący do IPN-u, a tuż obok gdzie dziś rośnie kolejna część Generation Park stał oblepiony reklamami komis. Budynki które ustąpiły wieżowcom zbudowano w latach 60. dla Centrali Kolportażu Prasy i Wydawnictw.


Źródło: Narodowe Archiwum Cyfrowe, na zdjęciu Centrala Kolportażu Prasy i Wydawnictw

Naprzeciw istniał już wtedy Dom Słowa Polskiego, największy w PRL zakład poligraficzny. Nie przetrwał jednak do dziś, bo jego hale w latach 90. zajęło jedno z pierwszych centrów handlowych – Jupiter. Ale to nie koniec zmian. Wkrótce na działkę przy Towarowej 22 wjadą buldożery, by realizować śmiały projekt nowego kawałka miasta stworzonego przez słynnego duńskiego architekta Bjarke Ingelsa. Zmieniają się też puste niegdyś tereny kolejowe, za wieżowcami ulokowanymi wokół ronda Daszyńskiego stawiane jest osiedle mieszkaniowe 19 Dzielnica, nieco dalej, na granicy Woli i Śródmieścia rośnie rekordowo wysoka wieża - Varso.


Towarowa 22, projekt: Bjarke Ingels

Kto buduje nową Wolę?

Dziś na Woli pracuje już ponad 60 tys. osób. W okolicach ronda Daszyńskiego jest ok. 650 tys. mkw. biur. Buduje się prawie drugie tyle, tuż przy rondzie same wieżowce - The Warsaw Hub (130 m), Warsaw Unit (202 m), Skyliner (195 m), Generation Park (180 m). Za dwa lata Mirów pod względem liczby pracowników wyprzedzi biznesową część Służewca Przemysłowego. Co zrobić, żeby nie powtórzyć problemu chaotycznej zabudowy “Mordoru”?

Służewiec to jest sprawa sprzed lat. Od tego czasu dużo się zmieniło - mówi nam Marlena Happach, architekt Warszawy.

- Wchodzimy w nową jakość współpracy z inwestorami. Początki były nieśmiałe i trudne. Dawniej istniał podział na tzw. złych deweloperów, miasto konserwatywne i zastałe oraz mieszkańców postrzeganych jako siła, która niewiele znaczy. Teraz nastąpiła w tej kwestii spora zmiana - tłumaczy.

Trzeba dodać, że jej stanowisko zostało utworzone dopiero w 2016 roku. Wcześniej przez dziesięć lat nie było w ratuszu takiej funkcji, mimo że budowano coraz więcej i coraz szybciej. Ale deweloperzy od dawna jakoś sobie radzili. Raz lepiej, jak w przypadku oddanego w 2016 Warsaw Spire z placem Europejskim, raz gorzej patrząc na wielkie 120-metrowe bloczydło Łucka City (otwarte o zgrozo jeszcze za rządów poprzedniego architekta).


Autor: Szymon Starnawski, po lewej Warsaw Spire, po prawej Łucka City

Wróćmy do ronda Daszyńskiego. - To właśnie firma Ghelamco jako pierwsza odkryła potencjał tej lokalizacji. Nie wszyscy o tym pamiętają, ale nasze inwestycje biurowe w rejonie ronda Daszyńskiego sięgają jeszcze ubiegłej dekady – w 2004 r. oddaliśmy do użytku Crown Point, a w 2006 r. Prosta Office Center. Prawdziwym przełomem dla Woli było ukończenie Warsaw Spire wraz z pierwszym w tej części miasta placem – placem Europejskim – chwali się Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland przyznając, że to jego firma miała duży wpływ na tworzenie nowej dzielnicy biznesowej.

Kto zatem dziś ma wypływ na to, jak ta dzielnica wygląda: deweloperzy czy miasto? - Kierunki rozwoju Warszawy wyznaczają władze miasta, natomiast niebagatelny wpływ na rozwój nowego biznesowego centrum na Woli mają również sami deweloperzy - wyjaśnia dość zachowawczo Zagórski. - To system naczyń połączonych i trudno jednoznacznie mówić o dominacji władz lub deweloperów - mówi Marcin Chruśliński, Development Manager w HB Reavis Poland firmie budującej Varso, najwyższy wieżowiec w Unii Europejskiej. - W naszym przekonaniu, obie strony coraz lepiej zdają sobie sprawę, że ich decyzje – administracyjne i biznesowe - mają długofalowy wpływ na to, jakim miejscem będzie w przyszłości Wola, jak będzie się tu mieszkać i pracować. W dzielnicy rośnie znaczenie projektów wielofunkcyjnych, widać starania o uniknięcie biurowej monokultury - dodaje. Jego zdaniem urzędnicy powinni przygotować długofalową wizję, którą w realizacji mogliby wspomóc deweloperzy.

Varso Tower. Najwyższy wieżowiec w Unii Europejskiej powstan...

Dialog jest konieczny, gdyż chodzi o ogromne kwoty. Sam Warsaw Spire wyceniany jest na co najmniej 350 milionów euro. Podobnych wież w okolicy będzie wkrótce kilkanaście. W związku z tym nie tylko na linii deweloper-miasto potrzebna jest współpraca. Tak przedstawiciele firmy Skanska mówią o swojej konkurencji: - Na codziennym biznesowym polu walki o najemców konkurujemy ze sobą. Nie oznacza to, że nie tworzymy wspólnie przestrzeni. Już na etapie pierwszych projektów [chodzi o budowę Generation Park – red.] rozmawialiśmy z sąsiadem [Ghelamco – red.] na temat tego, jak wyobrażamy sobie ulicę Łucką, która graniczy z naszymi inwestycjami. Zastanawialiśmy się, jak będą wyglądały chodniki, lampy czy wjazdy do garażu - opowiada Krzysztof Wilczek, dyrektor regionalny firmy Skanska, która również należy do dużych graczy na Woli. W ciągu kilku lat postawi tu aż sześć wieżowców.

Zobacz też: Skanska zbuduje sześć wieżowców na Woli. Pierwszy już rośnie, kolejne powstaną w ciągu dziesięciu lat

Deweloperzy dla miasta?

O współpracy coraz więcej i coraz chętniej mówią sami deweloperzy. - Obecnie razem z firmą Karimpol pracujemy nad projektem przestrzeni pomiędzy wieżowcami kompleksu The Warsaw Hub a Skylinerem. Zależy nam, aby była ona spójna i atrakcyjna nie tylko dla pracowników naszych budynków, ale również dla okolicznych mieszkańców - tłumaczy Jarosław Zagórski. Wcześniej firma rozpoczęła budowę tunelu między Hubem a stacją metra Rondo Daszyńskiego. W przyszłości dołączy się tam korytarz prowadzący do inwestycji Echo i EPP, czyli Towarowej 22. Tam cały kompleks będzie de facto przykryty parkiem poprzeplatanym sklepikami, uliczkami z jedzeniem i biurami, a nawet osiedlem mieszkaniowym. "Kieszonkowy park" wciśnięty między budynkami kompleksu Genetarion Park buduje również Skanska. Mówienie, że to spora przestrzeń publiczna byłoby jednak nadużyciem. Wokół pojawi się natomiast beton zjadający smog.


Projekt: APA Wojciechowski, przestrzeń między The Hub a Skylinerem

- Od początku założyliśmy, że pomimo wiodącej funkcji biznesowej, powinno być to miejsce z dużą ilością przestrzeni ogólnodostępnej - mówi Chruśliński o kompleksie Varso. - Stąd idea pasażu na parterze budynków, z zadaszonymi placami, małymi sklepami, usługami, restauracjami i kawiarniami. Jeszcze na etapie rozmów z urzędnikami podjęliśmy decyzję o ograniczeniu tzw. ślepych ścian, aby zapewnić w parterach witryny handlowe i wejścia prosto z ulicy - dodaje. HB Reavis stworzy przejście, po przekątnej działki, z Dworca Centralnego do Chmielnej, niedaleko skrzyżowania z Żelazną. Przebudowana zostanie także Chmielna. Deweloper zbuduje tam lepszy chodnik i ścieżkę rowerową, zasadzi drzewa, a także zadba o małą architekturę.

- Mam wrażenie, że wypracowaliśmy dobre praktyki w relacjach miasto – mieszkańcy. Współpracujemy też z deweloperami. Nadal jednak mamy problem, żeby wszystkie strony współpracowały ze sobą. To się zmienia i prezydent Rafał Trzaskowski zaproponował już pewne rozwiązania – tłumaczy w rozmowie z nami Marlena Happach (całość przeczytacie tutaj ). Miasto tworzy właśnie Nowy Wydział Obsługi Inwestora, który ma wspomóc współpracę miasta, mieszkańców i deweloperów. Więcej ma być konsultacji społecznych, a cały proces ma być bardziej jawny. Na pewno jest to krok w dobrą stronę.


Projekt Nowej Towarowej z konsultacji społecznych

Jaka Nowa Towarowa?

Wspomniana współpraca będzie poddana próbie podczas debaty nad zmianą ulicy Towarowej. Od wielu lat jest to część śródmiejskiej obwodnicy. Miasto docelowo chciałoby obniżyć rangę drogi i wyprowadzić ruch dalej od centrum. Wtedy w życie mogłyby wejść postulaty Nowej Towarowej, czyli propozycje zmian wymyślone podczas konsultacji społecznych. Droga byłaby przyjaźniejsza dla pieszych, rowerzystów i bardziej zielona. Być może także węższa o jeden pas (dziś są tu trzy w każdą stronę).

W Nową Towarową od początku włączyli się też deweloperzy. - Zależy nam, aby ulica Towarowa stała się główną osią nowego centrum biznesowego Warszawy reprezentacyjną aleją o śródmiejskim charakterze – z wielkomiejską zabudową, szpalerami drzew, zróżnicowanymi funkcjami oraz atrakcyjną przestrzenią dla pieszych i rowerzystów - tłumaczy Zagórski. Zaznacza jednak, że za priorytetowe uważa podejście do transportu publicznego i infrastruktury rowerowej.

- Teraz, wspólnie z miastem i mieszkańcami musimy się zastanowić, co dalej. W którym kierunku Towarowa powinna się rozwijać? Dużo zależy od polityki miasta, czy Towarowa miałaby zostać częścią obwodnicy miejskiej, czy tworzymy ją jako bardziej lokalną - wyjaśnia Wilczek.

Biura tworzą korki

Jest też druga strona medalu – miejsca parkingowe. We wspomnianym Warsaw Spire jest ich 1200, w Varso ma być ponad 1000, a w Generation Park 600. To setki dodatkowych samochodów, które wjeżdżają w sam środek miasta. Dwie pierwsze firmy, czyli Ghelamco i HB Reavis znalazły się w czołówce „największych korkotwórców”, raportu przygotowanego w połowie zeszłego roku przez stowarzyszenie Centrum Monitoringu Rozwoju Warszawy.

Wszystko z powodu limitów. Przy rondzie Daszyńskiego, według wytycznych miasta z 2006 roku, można budować dziesięć miejsc na tysiąc mkw. powierzchni. Jeśli wchodzą w to usługi – jak przy Spire – może być ich nieco więcej. Miasto zgodziło się na 1200 miejsc pod Spire, choć dziś parkingi bywają w części puste lub są przekształcane w miejsca dla rowerów. W przypadku Varso plan pozwalał na budowę 700 miejsc (pięć na tysiąc mkw.). Ratusz pozwolił jednak powiększyć parking, ponieważ planowany na działce obok biurowiec PKP znajdzie się nad linią średnicową, co uniemożliwia budowę miejsc postojowych.

"Ograniczenie ruchu samochodów osobowych w ścisłym centrum miasta powinno być priorytetem dla władz. Tylko rozwiązania na wzór centrum Londynu mogą spowodować w Warszawie rewolucję, która doprowadzi do ograniczenia ruchu samochodów osobowych i jednocześnie do usprawnienia transportu publicznego" - tłumaczy w raporcie o korkach Cezary Holenmajer przewodniczący stowarzyszenia Centrum Monitoringu Rozwoju Warszawy.
Rozwiązania powinny być systemowe. Deweloper na pierwszym miejscu zawsze stawiać będzie zysk. To do miasta należy odpowiednie regulowanie polityki parkingowej. Choć, jak w przypadku Varso, widać światełko w tunelu. HB Reavis postanowił przeznaczyć 400 miejsc dla mieszkańców. Będą mogli tam parkować "w drugiej zmianie" po godzinie 17. Podobno za korzystną stawkę.


*Jacek Wojciechowicz przytoczył rozmowę z Ghelamco w swojej książce “Kulisy Warszawskiego Ratusza”

Wideo

polecane: Flesz: Czy grozi nam katastrofa klimatyczna?

Więcej na temat:

Komentarze

Liczba znaków do wpisania:  4000/4000

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA i obowiązują na niej polityka prywatności oraz warunki korzystania z usługi firmy Google. Dodając komentarz, akceptujesz regulamin oraz Politykę Prywatności.

Jeśli uważasz, że któryś z komentarzy łamie regulamin, to wyślij nam link do tego artykułu na pomoc@naszemiasto.pl

Wybrane dla Ciebie

Powiązane

Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3