Sądowy skandal z wyceną nieruchomości
Biegły zaniżył
wartość części nieruchomości (o pow. prawie 0,5 ha) o 1000%. Sądy to "przyklepały". A znany
warszawski lichwiarz i pośrednik nieruchomości już czekał.
Ten tekst jest o tym, że w
niektórych egzekucjach komorniczych z nieruchomości nieistotne są argumenty i dowody, jakie
posiadasz. Nieistotne jest to, że wydane orzeczenia są sprzeczne z faktami i zdrowym rozsądkiem.
Istotne jest tylko to, że jak trafisz na niekompetencję, zmowę typu "układ zamknięty" itp. - twoje
szanse na sprawiedliwość są tylko na papierze.
W dodatku nie możesz liczyć na jakąkolwiek
realną pomoc z zewnątrz. Nie ma bowiem kasacji w sprawach egzekucji sądowych z nieruchomości. Jeśli
poskarżysz się Ministerstwu Sprawiedliwości, to ministerstwo przekaże sprawę do zbadania przez
prezesa sądu okręgowego, któremu podlega sąd na który się skarżysz. Teraz pojawiła sie szansa, iż
ministerstwo będzie miało dostęp do akt wszystkich spraw sądowych. Sejm uchwalił bowiem zmianę
ustawy o sądach powszechnych. Jednak niektórzy sędziowie zażarcie walczą o to, aby ministerstwo nie
miało takiego dostępu (oficjalnie wg sędziów: aby politycy go nie mieli).
Biegły
Kędziora wycenia
W postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości komornik powołuje biegłego do
oszacowania nieruchomości. Jan Kędziora jest właśnie takim biegłym, który często na zlecenie
komorników dokonuje wycen.
Definicja zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997
o gospodarce nieruchomościami, mówi: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej
prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen
transakcyjnych”.
Pod koniec 2009 roku, na zlecenie komornika sądowego w Żyrardowie
Włodzimierza Nowakowskiego, biegły Kędziora oszacował nieruchomość zabudowaną położoną w gminie
Puszcza Mariańska. Nieruchomość o powierzchni powyżej hektara położona jest przy dwóch drogach, w
tym jednej głównej, zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz warsztatowym.
W studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego, cała nieruchomość położona była na terenach
przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Do czasu uchwalenia nowego planu, część działki (w środku
- 0,5 ha) miała status rolnej. Od jednej ulicy – 3000 m2 miało już przeznaczenie budowlane, a od
drugiej ulicy około 2.000 m2 z budynkami nie miało formalnie obowiązującego wówczas planu
zagospodarowania przestrzennego.
Dla kupujących jednak nie miało to znaczenia, że nowy plan
jest dopiero w trakcie uchwalania. W miejscowości, w której położona jest opisywana nieruchomość
ceny transakcyjne m2 gruntu położonego przy głównej drodze zaczynały się od 30 zł. Wszystkie
sprzedawane w tamtym czasie nieruchomości nie miały uchwalonego nowego planu zagospodarowania
przestrzennego, praktycznie większość z nich miała status rolnych. Miejscowość ze względu na
bliskość stolicy oraz atrakcyjne położenie oraz komunikację, stała się typową miejscowością
wypoczynkowo - mieszkalną.
Mieszkańcy (oprócz chyba jednej rodziny) porzucili rolnictwo, grunty
pocięli na mniejsze działki i zaczęli żyć z ich sprzedaży. Chętnych nie brakowało, miejscowość w
czasie kilku lat zmieniła się nie do poznania.
Właściciel wycenianej przez Kędziorę
nieruchomości, rok wcześniej sprzedał położoną w jej pobliżu działkę o pow. 7800 m2 po 34 zł/m2.
Sprzedana działka w rejestrze gruntów zapisana była jako: „grunty rolne, pastwiska, rowy”.
W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego tylko w części przeznaczona
była pod zabudowę, większość działki przeznaczona była pod tereny rolne i zalesienia. W dodatku
nieruchomość ta miała dostęp tylko do jednej drogi.
Nie ulega wątpliwości, że status tej
działki był zdecydowanie gorszy, niż tej wycenianej przez biegłego.
Powyższe fakty oraz
dowody nie przeszkodziły biegłemu w tym, że m2 działki wycenił na 2,97 zł. Wyceniając część działki
o powierzchni prawie pół hektara (wówczas jeszcze w planach zagospodarowania rolnej), dla celów
porównawczych przedstawił zestawienie transakcji gruntami rolnymi położonymi w innych
miejscowościach, niektórymi znacznie oddalonymi.
Ile podał przykładów transakcji w
miejscowości, w której położona była wyceniana działka?
Ani jednego.
Nawet tej działki,
która została sprzedana po 34 zł/m2.
Oczywistym było, że właściciel wycenianej działki złoży
skargę do sądu na wycenę.
Skarga na opis i oszacowanie
Skarżący miał jeszcze jeden
dowód na poparcie swoich racji - wycenę nieruchomości sporządzoną przez innego biegłego (również
członka Warszawskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych). Biegły ten w wycenie podał liczne
transakcje gruntami w miejscowości, gdzie znajduje się nieruchomość. Wartość transakcyjną metra
kwadratowego gruntu wycenił na prawie 700% więcej niż Jan Kędziora.
Czy skarżący wygrał w
sądach?
Nie.
Przegrał w dwóch instancjach (w Sądzie Rejonowym w Żyrardowie oraz Okręgowym
w Płocku), skargę oddalono jako bezzasadną.
Jak to możliwe, że dysponując wyceną innego
biegłego, przykładem sprzedaży swojej działki oraz mając za sobą dowód najważniejszy: realne ceny
sprzedaży nieruchomości - przegrał?
Wyjaśniam
Na rozprawie przed żyrardowskim sądem
(rozprawę prowadziła SSR Ilona Mikucka), biegły Kędziora przeglądając przedłożony do skargi akt
notarialny sprzedaży działki (tej po 34 zł/m2), wypis z rejestru gruntów potwierdzający, iż
sprzedana działka to grunty rolne oraz wypis ze studium, że działka owa nigdy nie będzie w pełni
budowlana - po chwili namysłu spokojnie stwierdził:
"Wysoki Sadzie, to jest działka w całości
budowlana, nie może być więc brana pod uwagę". I dalej: "Zgodnie ze studium jedynie fragment
wycenianej działki, który oznaczyłem numerem 3 jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową
jednorodzinną, z tym, że jest to studium, które nie ma mocy obowiązującej i nie jest aktem prawnym".
Sędzina, dysponująca także wspomnianymi dowodami w uzasadnieniu postanowienia
oddalającego skargę na wycenę napisała: W wyniku analizy dokumentów przedłożonych przez dłużników
biegły wskazał, iż powoływana przez dłużników transakcja sprzedaży należącej do nich nieruchomości,
dotyczyła sprzedaży działki w całości budowlanej, a zatem nie mogła być brana pod uwagę przy
sporządzaniu operatu szacunkowego dla nieruchomości, która takiej cechy nie miała.
Na stronie 3
notarialnej umowy sprzedaży tej działki po 34 zł/m2 czytam: stosownie do okazanego przy powołanej
umowie sprzedaży nieruchomości wypisu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy Puszcza Mariańska, sprzedawana działka na głębokości 160 m od drogi nr 232
położona jest w obszarze rozwoju zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usług użyteczności
publicznej oraz zamieszkania zbiorowego, pozostała część działki stanowi obszary rolne z możliwością
zalesień.
Oczywiście powstaje pytanie: jak to możliwe, że wbrew jednoznacznym dowodom
można było stwierdzić coś przeciwnego (biegły) i przywołać to jako prawdę (sąd) - wiedzą zapewne
tylko te osoby.
Z kolei Sąd Okręgowy w Płocku, analizując dowód w postaci drugiego
operatu szacunkowego innego biegłego napisał: "Dokument, na który powołują się skarżący, jest
jedynie dokumentem prywatnym i dla niniejszego postępowania pozostaje bez prawnego znaczenia". Pod
tym postanowieniem podpisali się sędziowie: Zofia Krawczyńska, Barbara Kamińska i Joanna
Świerczakowska.
Dzień otwarty dla sędziów
Stan prawny, który powstał po tej wycenie
był taki: biegły przy wsparciu Temidy przeforsował sądownie to, że w miejscowości z zaskarżoną
wyceną, cena transakcyjna działki o pow. 0,5 ha wynosi 2,97 zł/m2.
Jedynym mankamentem tego
"przyklepania" wartości nieruchomości jest to, że za 3 zł można kupić jedynie lizak w miejscowym
sklepie, a nie m2 działki.
Właściciel wycenianej nieruchomości postanowił więc zorganizować
dla sędziów, którzy przyłożyli rękę do tej absurdalnej wyceny - Dzień Otwarty. Zaprosił sędziów na
konkretny dzień i godzinę. Poprosił o jedno: o wskazanie w tej miejscowości działek do sprzedaży po
3 zł/m2.
Ponieważ: "Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,
możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych”, to takich działek,
zgodnie z logiką, w ofercie sprzedaży powinno być najwięcej.
Zgadnijcie, ile sędziów
postanowiło na miejscu zweryfikować słuszność swoich orzeczeń?
Nowy plan
zagospodarowania przestrzennego
Radni gminy Puszcza Mariańska uchwalili w dniu 30 sierpnia
2011r. nowy plan zagospodarowania przestrzennego w kształcie, wskazanym przez skarżącego. Działka
(ta sprzedana po 34 zł/m2) nie jest nawet w połowie objęta możliwością zabudowy mieszkaniowej.
Z kolei ta wyceniania przez biegłego Kędziorę, w całości taką jest.
Czyli w 100% potwierdziły
się twierdzenia właściciela nieruchomości oraz przedłożone przez niego dokumenty.
Zapytałem
sędzię Ilonę Mikucką, czy spotkały ją jakieś kary dyscyplinarne za to orzeczenie?
Rzecznik
prasowy Sądu Okręgowego w Płocku Iwona Wiśniewska-Bartoszewska odpowiedziała, że: w związku z tą
sprawą nie toczyło się wobec sędzi Mikuckiej żadne postępowanie dyscyplinarne.
Zapytałem
także, czy sędzia wiedziała, że na sali sądowej był znany warszawski lichwiarz, o którym ukazały się
w owym czasie artykuły w Gazecie Wyborczej - np.: "Łapa lichwiarza", "Lichwiarze pozostają
bezkarni"?
Dla wyjaśnienia tego pytania: rozpatrzenie skargi na opis i oszacowanie
nieruchomości odbyło się na rozprawie jawnej.
Rzecznik odpowiedziała, że sędzia nie miała na
ten temat żadnej wiedzy.
Inne artykuły
Na temat wycen dokonywanych przez biegłego
Jana Kędziorę (męża ówczesnej Prezes Sądu w Żyrardowie) ukazały się na naszych łamach już dwa
artykuły:
CZY W ŻYRARDOWIE BYŁY "USTAWIANE" LICYTACJE KOMORNICZE?
http://www.antyegzekucja.pl/miszmasz-artykuly/sady/5273-czy-w-zyrardowie-byly-ustawiane-licytacje-komornicze
Wyślij wiadomość do Jan Wels
Zgłoś Jan Wels