Ceny mieszkań w Warszawie poszybowały. Pobity został rekord z 2007 roku. Czy to już bańka mieszkaniowa?

Za mieszkanie w stolicy płacimy już więcej niż w 2007 roku, czyli tuż przed kryzysem finansowym. Wtedy, jedną z przyczyn krachu na giełdach, była bańka mieszkaniowa. Za swoje własne „M” płaciliśmy absurdalne kwoty, a do tego zaciągaliśmy astronomiczne zobowiązania kredytowe, pochłaniające większość pensji. Bańka pękła, a mieszkania – wydawać by się mogło – solidna lokata kapitału, zaczęły tracić na wartości. Czy teraz będzie podobnie?

We wrześniu 2007 sprzedawcy chcieli średnio 9810 zł za metr mieszkania w stolicy. Potem ceny zaczęły spadać. Po półtora roku spadły do 8,7 tys. zł za metr, a w lipcu 2013 osiągnęły najniższy poziom od lat – 8,1 tys. Później rozpoczął się powolny marsz w górę. Gdyby spojrzeć na wykres zauważylibyśmy jak ceny „wspinają się”, by poziom sprzed kryzysu osiągnąć na początku 2019 roku. Ale na tym marsz nie zatrzymał się i dziś stawki zbliżają się do 11 tysięcy złotych. W ciągu dwóch lat wzrosły aż o jedną czwartą.

Wielu ekspertów powtarza, że przed nami kolejny kryzys. Czy na rynku nieruchomości jest już bańka, która wkrótce pęknie? - W mojej ocenie błędem jest porównywanie dzisiejszych cen nominalnych mieszkań do cen ze szczytu bańki w 2007 nie biorąc pod uwagę inflacji. Realnie, z uwzględnieniem inflacji, dzisiejsze ceny mieszkań są o ponad 10 proc. niższe niż te z końcówki 2007. W tym samym okresie realny PKB Polski wzrósł o ok. 50 proc., bezrobocie spadło (z ponad 11 proc. do dzisiejszych 5 proc.), skokowo wzrosły również realne zarobki – wyjaśnia w rozmowie z nami Mateusz Mucha, menedżer w Domu Maklerskim Navigator S.A. Wskazuje również, że dziś za średnią pensję w województwie mazowieckim można kupić 0,66 mkw. mieszkania w Warszawie, podczas gdy w 2007 roku było to 0,44 mkw.

- Bańka na rynku pojawia się w momencie, gdy strona popytowa przestaje akceptować oferowane ceny i odstępuje od transakcji – wyjaśnia Marcin Jańczuk z Metrohouse, który tłumaczy, że problemy zaczynają się, gdy mieszkań jest zdecydowanie więcej niż chętnych do ich kupna. Obecnie nam to nie grozi, bowiem zainteresowanie ofertami deweloperów jest ogromne. Sporo inwestycji wyprzedaje się jeszcze na etapie budowy.

- Rosnące zarobki wpływają na większą siłę nabywczą i wyższą zdolność kredytową gospodarstw domowych. Ceny mieszkań rzeczywiście rosną szybko i można uznać, że są już relatywnie wysokie, jednak absolutnie nie powinniśmy porównywać dzisiejszej sytuacji do tej z roku 2007, gdyż wzrost cen mieszkań z ostatnich lat ma bardzo silne, fundamentalne uzasadnienie. Świadczą o tym również marże deweloperów, które w ostatnich latach pozostają relatywnie stabilne – tłumaczy Mateusz Mucha.