Ceny mieszkań w Warszawie są napompowane? „Bańki” nie ma. Kryzys mieszkaniowy może jednak wywołać wojna na Ukrainie

Piotr Wróblewski: W Warszawie średnia cena za metr mieszkania przebiła 12 tys. zł. Czy według Pana to „bańka”, która zaraz pęknie i ceny polecą w dół?

Robert Chojnacki, założyciel portalu tabelaofert.pl, ekspert rynku nieruchomości: „Bańki” mają to do siebie, że jak pękają, to nikt o tym nie mówi. Bo kompletnie nikt się tego nie spodziewa. A jeżeli wszyscy mówią, że „bańka” zaraz pęknie, to możemy być pewni, że wcale tak się nie stanie. Zresztą skala wzrostu cen w ostatnim roku wyniosła 10-20 proc., w zależności od rynku. Mieszkania nie „poszły” nie wiadomo jak mocno powyżej inflacji. Ceny nie są aż tak bardzo napompowane, żeby nazywać to „bańką”. Ale z drugiej strony ceny nie będą w dalszym ciągu rosnąć.

Mamy do czynienia z szeroką kumulacją czynników, która zmniejsza relacje między popytem, a podażą. Po pierwsze wzrost stóp procentowych wyhamował kredytodawców. Po drugie, sporo osób kupowało mieszkania inwestycyjnie (np. na wynajem – red.), żeby uciec przed inflacją. Wzrost stóp i to, że w bankach wróciło oprocentowanie lokat, odciągnęło część rynku. Po trzecie, Polski Ład uderza w tych, którzy lepiej zarabiają, a to są klienci na mieszkania.

Z perspektywy deweloperów też jest jakaś zmiana?

Po drugiej stronie mamy oczywiście rosnące koszty pracy, rosnące koszty materiałów budowlanych i rosnące koszty budowy. To wszystko nie pozwala na radykalną obniżkę cen. Scenariusz, którego się spodziewam, to zmniejszenie wolumenu transakcji i uspokojenie cen. Jeżeli będą wzrosty, to raczej poniżej inflacji. Nie widzę żadnych powodów, żeby ceny zaczęły spadać, choć takiego scenariusza nigdy nie można wykluczyć.

To znaczy?

W ostatnich latach nikt nie przewidywał przecież pandemii. A wtedy, na początku, mieliśmy do czynienia najpierw ze wstrzymaniem transakcji, a potem z bardzo dużymi wzrostami cen. Rynek mieszkaniowy zyskał na pandemii, bo ludzie co do zasady chcą mieć przynajmniej jedno pomieszczenie więcej. Do pracy.

Może się okazać, że omikron to początek końca pandemii. Będziemy mieli do czynienia z dużą stabilizacją oraz powiewem optymizmu w gospodarce i na rynku. Ale może się okazać, że za chwilę za naszą wschodnią granicą rozpocznie się regularna wojna. Oznaczać to będzie załamanie kursu złotego i faktycznie krach na rynku, bo ceny mieszkań „nie lubią” kryzysów walutowych. Po prostu kryzys walutowy równa się spadki cen mieszkań. Więc jak Pan widzi, prognozowanie ze względu na czynniki nieprzewidywalne jest dość trudne.

Koniec ubiegłego rok na rynku warszawskim był szczególny. Deweloperzy sprzedali mniej mieszkań w IV kwartale, choć to tradycyjny okres „złotych żniw”. Widać już spadek zainteresowania. Ale z drugiej strony deweloperzy narzekają, że nie ma już gdzie budować…

Wie Pan, rynkiem mieszkaniowym zajmuję się od 25 lat. Nie pamiętam jeszcze takiego roku, żeby deweloperzy nie marudzili, że nie mają gdzie budować. W Warszawie skurczyła się podaż, ale poprzez procedury covidowe i trudności z uzyskiwaniem pozwoleń. Ale to nie jest tak, że deweloperzy nie są w stanie dostarczyć podaży. Są, tylko popyt nieco się zmniejszył.

Spowolnienie tempa sprzedaży było, jak na Warszawę, bardzo wysokie. Wcześniej było to 6 tys. mieszkań na kwartał. Wynik 6-7 razy większy niż na przykład w Budapeszcie. Nie mamy więc co narzekać. Sprzedaż spadła do 4 tysięcy, ale to wciąż jest dużo.

Prężnie rozwija się „wianuszek” powiatów naokoło Warszawy. Tam jest gdzie budować i deweloperzy chętnie tam budują.

Skoro buduje się poza Warszawę, to czy zaczyna się pewnego rodzaju „ucieczka” mieszkańców ze stolicy? Tych, którzy i tak tu żyją i pracują?

Nie do końca. Sam Żerań (deweloper wykupił tam ogromny pofabryczny teren – red.) to może być „miasto w mieście”. Deweloperzy wciąż realizują projekty wieloetapowe w Warszawie. Bardzo dużo zaczyna się budować na Wawrze.

Zwłaszcza, gdy doprowadzona została tam obwodnica. Nie grozi nam brak podaży w granicach Warszawy. A trzeba zauważyć, że cała aglomeracja to tak naprawdę jeden ekosystem. Przecież co do zasady większość mieszkańców Pruszkowa nie pracuje w Pruszkowie, tylko dojeżdża do Warszawy. Przesuwana jest podaż i popyt na lokalizacje podwarszawskie. Z prostej przyczyny. Można tam kupić więcej i taniej.

Obserwujemy również odwrót od kawalerek. Kiedyś były najpopularniejsze i najdroższe. Obecnie królują „dwójki”. Ludzie zamknięci w czterdziestu metrów odkryli, że potrzebny jest im pokój do pracy. Szukają więc lokali z przynajmniej jednym dodatkowym pomieszczeniem. Zwłaszcza, że w wielu zawodach mile widziana jest praca hybrydowa – przyjeżdżanie 2-3 razy w tygodniu do biura. Pandemia przyspieszyła tego typu zmiany o co najmniej kilka lat. To ma wpływ na rynek mieszkaniowy. Dojazd spoza centrum nie jest już tak istotny, gdy nie trzeba dojeżdżać codziennie. Sprzyja to zakupom nieruchomości – mieszkań czy domów – na obrzeżach. To trend ogólnopolski, lecz w Warszawie szczególnie widoczny.

Czy zmiany na rynku mieszkaniowym spowodowane pandemią widoczne są na konkretnych liczbach? Widać wzrost metrażu kupowanych mieszkań?

Ludzie kupują to, co zbudują deweloperzy. Mierzymy jednak wskaźnik wyprzedania. On był zawsze najwyższy dla kawalerek, co oznacza, że to te lokale najszybciej się sprzedawały. Teraz nie są już tak popularne jak „dwójki”. Mocno w górę poszedł też wskaźnik dla mieszkań trzy- i czteropokojowych. Oznacza to, że rynek się nieco wyrównał.

Ale to, że tak dobrze sprzedają się „dwójki” to także efekt PRS-ów (najem instytucjonalny, prowadzony przez firmy na dużą skalę – red.). Fundusze kupują całe budynki zazwyczaj z zaprojektowanymi tam małymi mieszkaniami. Jeśli blok ma powiedzmy 350 mieszkań, to nagle tyle znika z rynku. W Warszawie kilka takich transakcji potrafi zaburzyć rynek. PRS zabrał małe mieszkania, ale za dwa lata trafią one na rynek najmu. Ale jeśli ktoś będzie wynajmował, to nie kupi. I to będzie bardzo poważna konkurencja dla deweloperów budujących małe mieszkania. PRS oferuje wieloletnie umowy i dobrze wykończone mieszkania, w których można mieszkać de facto nawet dwadzieścia lat.

PRS, czyli mieszkania wynajmowane przez dużego gracza, mającego po kilkaset czy kilka tysięcy lokali w swoim portfolio, to temat, który rozpoczął się w Warszawie 2-3 lata temu. Eksperci przekonywali, że liczba tych mieszkań jest niewielka i to zjawisko niegroźne dla rynku. Dostrzega Pan teraz pewną zmianę?

To już nie jest niewielki procent. Wystarczy, że w Warszawie, w której sprzedaje się obecnie 4 tys. mieszkań na kwartał, pojawi się pięciu graczy (a jest ich nawet więcej) i każdy kupi po 400 mieszkań, to oni ściągnął połowę popytu w danym kwartale. A do tego w specyficznych lokalizacjach. Nie na Wawrze, czy w Pruszkowie, tylko raczej w centralnych dzielnicach.

Czy to będzie taki trend, który według Pana będzie się teraz mocno rozwijał?

Cali deweloperzy zostali kupieni przez fundusze inwestujące w PRS, np. Robyg czy Budimex. Ten trend bardzo szybko się rozwija. Jeszcze tego nie widać, bo te budynki są w trakcie budowy. Ale rynek to poczuje bardzo mocno za dwa lata.

Będziemy mieć w Warszawie podobny problem jak ma Berlin, że PRS „ustawia” ceny najmu mieszkań?

Czy to będzie działało na plus, czy na minus? Czas pokaże. Wolałbym wynająć mieszkanie od funduszu PRS-owego niż od nie wiadomo kogo.

To bezpieczniejsza umowa…

...plus te mieszkania są lepiej przystosowane. Wobec tego teoretycznie powinny być droższe. To premia za bezpieczeństwo i komfort. Jednak z tego co wiem, fundusze zarządzające tymi mieszkaniami nie oczekują gigantycznych zysków. To w większości fundusze emerytalne, które liczą na 2-4 proc. stopy zwrotu. Tak naprawdę będzie decydować popyt na te mieszkania.

Na rynku najmu osoby prywatne będą musiały obniżyć cenę. Bo mieszkanie musi pracować, żeby na siebie zarobić. Natomiast PRS działa inaczej. Może sobie pozwolić na to, żeby mieszkania stało kilka miesięcy puste, by utrzymać poziom cenowy. Tak jak dzieje się to w biurowcach.

Wydaje się, że Polacy wolą mieć własność niż wynajmować. To się zmieni?

Sporo zmieniła sytuacja na kredytach frankowych, gdy ludzie pobrali zobowiązania i nie byli w stanie potem ich spłacić. Wartość kredytu była większa niż wartość mieszkania. Spowodowało to, że wiele osób wystraszyło się kredytowania.

Pojawienie się PRS to idealny segment dla młodych ludzi. To oferta dla tych, którzy jeszcze nie mają poukładanego życia. Dzisiaj są tutaj, jutro będą w Londynie, albo we Frankfurcie, albo albo w Gdańsku. I ten segment na pewno będzie się w Warszawie mocno rozwijał.

Wróćmy do nowych mieszkań. Czy biorąc pod uwagę inflację i wzrost cen nieruchomości, Warszawiaka statystycznie stać na coraz mniejsze mieszkanie?

Inflacja to także wzrost płac. W 2022 roku pojawi się presja na wzrost zarobków. A ceny jeżeli urosną, to w mniejszym stopniu niż inflacja. Nie ryzykowałbym zatem stwierdzenia, że następuje spadek siły nabywczej.

W jakiej części Warszawy w najbliższych latach będzie przybywało nowych mieszkań?

Myślę, że największy przyrost będzie w dzielnicy Wawer. Bo to po pierwsze bardzo duża dzielnica i jest tam sporo miejsca. A po drugie, po otwarciu tunelu pod Ursynowem, w tej chwili do lotniska czy do „Mordoru” z Wawra dojedzie Pan w kilkanaście minut. Na pewno szybciej niż z Woli. Wawer do tej pory był dzielnicą domów jednorodzinny, ale to się wkrótce zmieni. Rozwinie się tam budownictwo trzy-, czteropokojowe.

Chciałbym jeszcze zapytać o samo poszukiwanie mieszkań. Pandemia spowodowała, że wolimy patrzeć na prospekty mieszkaniowe i wizualizacje z domu. Państwo też wdrożyli pewne rozwiązania, by szukanie własnego „M” było łatwiejsze.

Mówimy u nas, że mieszkanie kupuje się raz w życiu, wobec tego nie stać nas, żeby popełnić błąd. W naszej firmie, jako pierwsi na świecie, opracowaliśmy technologię, w której prezentujemy więcej informacji o mieszkaniu niż ktokolwiek robił to wcześniej. Po pierwsze mamy – zbudowany dla nas automatycznie – model 3D osiedla. Możemy zobaczyć położenie mieszkania, także na tle konkurencji. Czyli zobaczyć, ile procentowo jest na rynku podobnych mieszkań, które są np. dwustronne.

Najciekawszą rzeczą jest nasłonecznienie. Pokazujemy, że powiedzmy w danym salonie słońce pada od godz. 10.30 do 17 z godzinną przerwą, bo wiemy, że kawałek innego budynku na chwilę przesłania światło. Wiemy o tych mieszkaniach więcej niż architekci, którzy – zgodnie z przepisami – sprawdzają tylko najciemniejsze lokale (światło słoneczne musi do nich docierać minimum przez 3 godziny dziennie – red.). My liczymy, poprzez program komputerowy, dokładne wartości wejścia i wyjścia promieni słonecznych. Dzięki temu każdy może wybrać idealne dla siebie mieszkanie, jeśli nie lubi np. sypialni nagrzanych po południu, to w serwisie tabelaofert.pl może wysyłać zgłoszenia tylko na takie, do których słońce dociera w godzinach porannych lub odwrotnie, jeśli nie lubi, żeby budziło go słońce rano, to wybierze lokale doświetlone po południu.

Wpływa także na koszty ogrzewania. Mało osób wie, że rachunki za ciepło w dobrze nasłonecznionym mieszkaniu mogą być 3-4 krotnie niższe niż w słabo nasłonecznionym. Bezpośredni dostęp promieni słonecznych to nie tylko światło, ale także ciepło. Grzejniki nie muszą wtedy pracować, co przy dzisiejszych szalejących cenach jest niezwykle istotne.