Ceny mieszkań wzrosły o 10 proc. w rok. Gdzie jest najgorzej? Czy grozi nam bańka mieszkaniowa?

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Ceny nowych nieruchomości rosną w rekordowym tempie, a deweloperzy wciąż nie są w stanie nasycić głodu mieszkań. Przejdź do kolejnych zdjęć i zobacz wykresy o rynku mieszkaniowym. Możesz użyć strzałek lub gestów.
Ceny nowych nieruchomości rosną w rekordowym tempie, a deweloperzy wciąż nie są w stanie nasycić głodu mieszkań. Przejdź do kolejnych zdjęć i zobacz wykresy o rynku mieszkaniowym. Możesz użyć strzałek lub gestów. Piotr Krzyzanowski/Polska Press Grupa
Udostępnij:
Ceny mieszkań biją wszelkie rekordy. Choć deweloperzy uwijają się jak w ukropie, by nadążyć za popytem, nieruchomości na rynku wciąż jest za mało i wyprzedają się błyskawicznie. Eksperci GetHome.pl sprawdzili, jak wygląda sytuacja w poszczególnych miastach. Czy grozi nam bańka mieszkaniowa?

Ceny mieszkań nie przestają rosnąć

Jak donosi Narodowy Bank Polski, w III kwartale 2021 r. średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w 7 największych miastach była aż o 10 proc. wyższa niż przed rokiem. Z kolei na rynku wtórnym średnia cena za metr wzrosła o 7,3 proc.

Ceny rosną także z miesiąca na miesiąc, choć w różnym tempie. Warto przyjrzeć się tu bliżej poszczególnym miastom. Według ustaleń portalu RynekPierwotny.pl w październiku 2021 r.:

  • w Krakowie nowe mieszkania były o 2 proc. tańsze niż przed miesiącem,
  • w Bydgoszczy i Wrocławiu średnie ceny u deweloperów stały w miejscu,
  • w Warszawie i Poznaniu mieszkania podrożały, ale tylko o 1 proc.,
  • w Katowicach w zaledwie miesiąc ceny poszły w górę o 4 proc., w Łodzi o 5 proc., a w Gdańsku aż o 6 proc.

Zobacz ciekawe wykresy na temat zmian na rynku mieszkaniowym w Polsce:

– Warto wyjaśnić skąd się biorą tak duże podwyżki w skali zaledwie jednego miesiąca. Otóż jest to skutkiem wprowadzenia na rynek dużej puli bardzo drogich mieszkań – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. – W efekcie rośnie ich udział w ofercie deweloperów. We wrześniu mieliśmy do czynienia z taką sytuacją we Wrocławiu, a w październiku – w Katowicach, Gdańsku i Łodzi.

Ceny mieszkań rosną również m.in. dlatego, że kupujący akceptują kolejne podwyżki i „głosują portfelem”. Gdyby po zniknięciu z rynku najtańszych ofert kolejne długo pozostawały bez odpowiedzi, deweloperzy musieliby zacząć żądać mniej za mieszkania. Jednak w praktyce żadna podwyżka nie powstrzymuje kupujących, więc ceny wciąż są podnoszone.

Średnie ceny mieszkań sprzedanych w 2021 r.
Średnie ceny mieszkań sprzedanych w 2021 r. GetHome.pl

Tanie mieszkania na sprzedaż znikają błyskawicznie

Mimo wysokich cen deweloperzy nie mogą narzekać na sprzedaż. Świadczy o tym choćby to, jak bardzo przetrzebiona jest ich oferta. Widać to szczególnie w stolicy.

W Warszawie deweloperzy oferowali pod koniec października niespełna 8,8 tys. mieszkań. Hipotetycznie wyprzedałyby się one w 6–7 miesięcy, gdyby budowy stanęły. O równowadze można zaś mówić wtedy, gdy zapasy mieszkań wystarczają co najmniej na rok – czytamy w raporcie GetHome.pl.

Również w innych miastach na rynku wieje pustką. We Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach i Krakowie oferta deweloperów skurczyła się od września o 9–11 proc. W pierwszej kolejności wyprzedają się oczywiście mieszkania najtańsze. W październiku 2021 r. lokale z ceną do 7 tys. zł za m2 stanowiły zaledwie 1 proc. mieszkań oferowanych w Krakowie i Warszawie! Na „złapanie” taniej nieruchomości można z kolei jeszcze liczyć w Łodzi (22 proc. najtańszych lokali w ofercie) i Bydgoszczy (25 proc.).

Analizę tego typu statystyk komplikuje zjawisko wycofywania ofert z rynku i powtórne ich wprowadzenie w późniejszym terminie. Najwyraźniej niektórzy deweloperzy chcą spowolnić sprzedaż mieszkań. Być może liczą też na to, że za dwa, trzy miesiące uda im się uzyskać za nie wyższą cenę – zauważają eksperci.

Deweloperzy nie nadążają z zaspokajaniem głodu mieszkań

Przetrzebiona oferta deweloperów pokazuje, że firmy nie nadążają z budowaniem mieszkań. Podobnie jak w poprzednich latach, popyt przewyższa podaż, a chętnych na mieszkania jest tak wielu, że większość inwestycji wyprzedaje się na etapie „dziury w ziemi”.

Niestety, deweloperzy wciąż borykają się z problemami, które podcinają im skrzydła. Wśród najczęściej wymienianych barier są niedostatek gruntów pod budowę, długotrwałe procedury administracyjne oraz rosnące ceny materiałów budowlanych i koszty wykonawstwa. W efekcie Bydgoszcz była w tym roku jedynym analizowanym przez nas miastem, w którym deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań niż sprzedali – zauważają eksperci GetHome.pl.

Łącznie w październiku 2021 r. na rynek w ośmiu największych miastach trafiło 3429 nowych mieszkań, czyli o 9 proc. mniej niż przed miesiącem. Najgorzej pod względem podaży lokali jest w Poznaniu, Krakowie, Bydgoszczy, Katowicach i Łodzi.

Zobacz ciekawe wykresy na temat rynku pierwotnego:

Miesięczne skoki sprzedaży w górę lub w dół są oczywiście rzeczą normalną na rynku mieszkaniowym. Jest to w dużym stopniu efektem rosnącej lub malejącej podaży nowych mieszkań w danym mieście. Wiele jednak wskazuje na to, że drugie półrocze będzie dużo gorsze pod względem sprzedaży w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. A tak się składa, że w tych miastach średnia cena mieszkań przekroczyła pułap 10 tys. zł za m2.

Bańka mieszkaniowa? Nie ma o czym mówić

Pytania o to, czy ciągły wzrost cen wskazuje na pęcznienie bańki mieszkaniowej, stale w Polsce powracają. Jednak choć takie głosy słychać już od lat, póki co zdaniem ekspertów nic na to nie wskazuje.

O bańce można mówić, gdy ceny rosną w sposób sztuczny, nieuzasadniony, a na rynku narasta niebezpieczne zaburzenie równowagi między popytem a podażą. Tymczasem dziś sytuacja na rynku jest raczej stabilna, nie ma dowodów na masowy wykup mieszkań przez spekulantów (jak przed poprzednim kryzysem), upadłości deweloperów zdarzają się rzadko. Osoby kupujące nieruchomości na kredyt według danych Biura Informacji Kredytowej radzą sobie ze spłatą, a sytuacji tej nie pogorszyła pandemia.

Wydaje się, że ceny mieszkań rosną dziś z uzasadnionych przyczyn – m.in. drożyzny na rynku materiałów budowlanych, dużego zapotrzebowania na lokale i coraz wyższe ceny działek pod zabudowę. Nie grozi im więc raczej nagłe załamanie.

– Nie można wykluczyć, że m.in. wskutek drożejących kredytów hipotecznych, kupujący przestaną akceptować tak wysokie ceny. (…) Jednak w największych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, poprzeczka cenowa nadal będzie szła w górę. Trudno sobie bowiem wyobrazić spadek cen atrakcyjnych działek oraz kosztów budowy – uważa ekspert GetHome.pl.

Jednocześnie trzeba pamiętać, że cykliczne wzrosty i spadki cen na rynku mieszkaniowym są normalne – tyle tylko, że czasem na zmianę trendu trzeba długo czekać. Obecnie niestety należy się spodziewać raczej dalszych podwyżek.

Rządowa tarcza antyinflacyjna

Wideo

Materiał oryginalny: Ceny mieszkań wzrosły o 10 proc. w rok. Gdzie jest najgorzej? Czy grozi nam bańka mieszkaniowa? - RegioDom.pl

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie