Czapelska 25. Znikające czwarte piętro. Deweloper również znika, a mieszkań od dwóch lat nie można oddać nabywcom

- Jeśli coś pójdzie nie tak wiedz, że zostaniesz sam bez mieszkania, z kredytem na 30 lat. I to będzie twoja wina, twoja ukarana naiwność. Bezwzględni „biznesmeni” muszą wyjść na swoje – pisze do mnie pani Paulina. Opisuje historię mieszkania, które kupiła.

Chodzi o nowy budynek przy ulicy Czapelskiej 25, nieopodal ronda Wiatraczna. Ciekawa okolica, dobry dojazd do centrum. Kameralne osiedle. Zgodnie z planem oddanie do użytku zaplanowano na jesień 2017 roku.

Pani Paulina jest jednym z 56 klientów firmy Inwestplan Czapelska 25, która od 2015 roku realizuje budowę na Pradze Południe. Kluczy nadal nie dostali. W prospekcie informacyjnym pokazywano im nowoczesną bryłę z 56 mieszkaniami o wielkości od 29 do 129 metrów kwadratowych, z usługami w parterach i garażami podziemnymi. To jednak tylko część prawdy.

Choć w umowie deweloperskiej (!) z nabywcami spółka tłumaczyła, że blok będzie miał pięć kondygnacji naziemnych, w rzeczywistości mógł mieć tylko cztery. Taką decyzję wydał Prezydent m.st. Warszawy 13 maja 2015 roku. Tam podano, że budynek będzie miał 42 mieszkania, potencjalnym klientom pokazywano ich aż 56. Skąd ta różnica?

Według miejscowego planu zagospodarowania rejonu ronda Wiatraczna (uchwalonego 6 listopada 2014) nie ma szans na tak duży blok w okolicy. Na tej działce przy Czapelskiej mógł powstać maksymalnie czterokondygnacyjny budynek (trzy piętra mieszkalne plus parter usługowy). Deweloper chciał jednak zmaksymalizować zyski. W urzędach pokazywał wielkie mieszkania na trzecim piętrze z dodatkową antresolą. Dla klientów wydzielał antresolę i tłumaczył, że to osobne lokale. No i tak też zbudował. A co najgorsze, wszystko to sprzedał.

Antresola, która stała się piętrem to dodatkowe 14 mieszkań. Szybki rachunek matematyczny wskazuje, że to właśnie „zgubione” lokale, których nie ma w papierach pokazywanych urzędnikom. W trakcie budowy podwyższono antresole (do wysokości 2,6 metra) i doprowadzono do nich schody.

„Deweloper mógł oferować je jako samodzielne lokale, jednocześnie posiłkując się autentycznym pozwoleniem na budowę” - piszą do mnie nabywcy mieszkań w długim na kilkanaście stron wyjaśnieniu ich dramatycznej sytuacji. Od pewnego czasu sami prowadzą śledztwo.

- Mieszkania nie są naszą własnością, a mamy tylko roszczenie do nich na podstawie umowy deweloperskiej, więc nie uzyskujemy informacji od PINB i innych instytucji... W związku z tym byliśmy skazani na ufanie deweloperowi – opowiada mi pani Marta, która również czeka – już od trzech lat – na mieszkanie.

Od początku 2018 blok wygląda na gotowy. Zdjęto nawet ogrodzenie od strony ulicy. Deweloper wciąż jednak nie otrzymał pozwolenia na użytkowanie. Wszystko – oczywiście – przez antresolę zamienioną na mieszkania. Tego nie dało się wytłumaczyć, zatem trzeba było… zburzyć.

„_Wyburzono ściany działowe, zamurowano drzwi wejściowe do lokali, wybito otwory w podłodze i lokale na czwartym piętrze przestały istnieć. Stały się zatem częścią lokali na trzecim piętrze, których powierzchnia zwiększyła się dwukrotnie_” - opisują mieszkańcy. Deweloper w rozmowie z niektórymi nabywcami zapowiedział, że za znikające mieszkania zwróci pieniądze. Natomiast mieszkańcy trzeciego piętra dostaną „dodatkową” antresolę, za którą będą musieli… dopłacić.

Spółka w oświadczeniu dla nabywców tłumaczyła, że do połowy lipca br. wszystko zostanie rozwiązane, a z czasem antresole zostaną przerobiona na niezależne piętro. Łaskawie na inwestycję mieli spojrzeć urzędnicy. Ani projektu, ani zgody odpowiednich podmiotów do tej pory nie ma. Złożono za to decyzję o pozwolenie na użytkowanie. Na początku sierpnia na budowie pojawił się PINB, który stwierdził szereg uchybień, które nie pozwalają na popchnięcie sprawy naprzód. Obietnice dewelopera pozostały bez pokrycia.

Okazuje się, że PINB zajmuje się sprawą od sierpnia 2016 roku. Wtedy inwestor dokonał odstępstw od planów złożonych w urzędzie i złożył nowy projekt budowlany. Ten, (tzw. projekt zamienny) zgodny z planem miejscowym, został przyjęty w grudniu 2016. Oznacza to, że dziś ostatnie słowo należy właśnie do nadzoru budowlanego, który kontroluje inwestycję.

- W trakcie budowy Inwestor samowolnie dokonał zamiany antresol zlokalizowanych nad ostatnią kondygnacją na dodatkowe piętro z 14 mieszkaniami. Taka zmiana jest niezgodna z zapisami ww. miejscowego planu oraz zatwierdzonym projektem budowlanym - tłumaczy nam Jolanta Zakrzewska z Wydziału Architektury i Planowania Przestrzennego dla dzielnicy Praga Południe. - Obecnie Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy prowadzi postępowanie dotyczące przyjęcia do użytkowania ww. budynku. Oczywiście w grę wchodzi budynek trzypiętrowy z antresolami.

Mieszkańcy stworzyli mapę powiązań wszystkich osób zaangażowanych w budowę Czapelskiej 25. Swoista pajęczyna wydała się zaskakująco podobna do grafiki stworzonej swego czasu przez Miasto Jest Nasze. Wtedy układ reprywatyzacyjny tropił Jan Śpiewak. Teraz, widząc mapę stworzoną przez lokatorów, skomentował dobitnie: „Starzy znajomi”.

Mieszkańcy protestujący przy niedokończonej budowie / fot. Marek Borkowski

Spółka celowa Inwestplan Czapelska 25 powstała 3 lipca 2015 roku, czyli już po decyzji odnośnie parametrów budynku wydanej przez dzielnicowy wydział architektury. Trzy dni później powołano spółkę Finansowanie Czapelska. W Krajowym Rejestrze Sądowniczym (KRS) widać sieć zależności między spółkami.

Pierwszym udziałowcem Inwestplanu Czapelska 25 była kancelaria WS Trusty (miała prawie wszystkie udziały). Właścicielem była za to spółka Monea VIII. Obecnie wszystkie udziały kancelarii przeszły na spółkę Finansowanie Czapelska. Ta z kolei wcześniej należała do WS Trusty, dziś do Inwestplanu. Wszystkie te firmy łączą osoby znajdujące się w zarządach, adresy, a także kancelarie ich obsługujące.

Spółki wędrowały z ulicy ks. Skorupki 5 na Śródmieściu (tam do dziś jest WS Trusty), przez ulicę Bagatela 10/27, Rejtana 17, aż na Plac Bankowy 2. Ten ostatni adres to tzw. „wirtualne biuro”. Firma rejestruje tam swoją siedzibę, otrzymuje skrzynkę pocztową, ale w rzeczywistości nie ma tam żadnego pracownika. W sieci jedna z firm oferuje takie usługi już za 29 zł miesięcznie.

Spółką-matką jest Inwestplan, którą podobnie jak Inwestplanem Czapelska 25 oraz jeszcze jedenastoma innymi podobnymi kieruje Remigiusz Krakowski. Zmiany siedzib zatrzymały się w tym przypadku przy Rejtana, w również fikcyjnym biurze. Spółka ta pośrednio realizuje także inną budowę tzw. „Willi Szembeka”, również na Pradze Południe. Inwestycja również stanęła. Została strona internetowa, ale nie działają już maile i telefony. Nie działa także strona internetowa dewelopera - Inwestplanu. A sam szef jest nieuchwytny.

Kontakt udało mi się znaleźć kontakt do członka zarządu Inwestplanu Czapelska, przedstawiciela domu maklerskiego CVI – Piotra Gocławskiego. Przesłałem do niego pytania dotyczące pomysłu dewelopera na dokończenie inwestycji. Zapytałem także kto, według niego, ponosi odpowiedzialność za obecną sytuację. Na razie nie otrzymałem żadnej odpowiedzi.

Gocłowski wypowiadał się dwa miesiące temu - telefonicznie - w programie "Sprawa dla reportera", który również zajął się Czapelską. Powiedział wtedy: "Pan Remigiusz [Krakowski - red.] jest oszustem. Oszukał klientów, oszukał bank i oszukał nas. " Na tym rozmowa się zakończyła.

Deweloper kilka razy składał do sądu wniosek o upadłość. Na razie każda próba została odrzucona. Mieszkańcy boją się, że spółka celowa zbankrutuje. Wtedy całość przejmie syndyk, a pieniądze ze sprzedaży majątku w pierwszej kolejności otrzymają podwykonawcy. W sprawę zaangażował się dzielnicowy radny Marek Borkowski. Rozmawiał z mieszkańcami, interweniował również w urzędzie. Interpelację do burmistrza dzielnica – Tomasza Kucharskiego – złożył w połowie maja 2019 roku. Odpowiedzi, która udzielić miało biuro architektury, nie dostał do momentu, gdy poprosiłem dzielnicę o interwencję (o tym później). Zapytałem również dzielnicę, co dzieje się w tej sprawie.

- Urząd Dzielnicy Praga-Południe m.st. Warszawy jest w stałym kontakcie z nabywcami mieszkań i ich pełnomocnikami. Burmistrz Dzielnicy odbył kilka spotkań, na których omawiano zaistniałą sytuację oraz ewentualne sposoby jej rozwiązania - odpowiedziała mi Jolanta Zakrzewska z Wydziału Architektury i Planowania Przestrzennego dla dzielnicy Praga Południe.

Czy rozwiązaniem jest zmiana planu zagospodarowania? Wydaje się, że urzędnicy mają związane ręce. Tak przynajmniej wynika z odpowiedzi na interpelacje radnego Borkowskiego, która znalazła się po mojej interwencji.

"Ewentualna możliwość zwiększania wskaźnika intensywności zabudowy dla ul. Czapelskiej 25 [czyli uznania dodatkowych mieszkań - red.] może zostać przeanalizowana jedynie w przypadku przeprowadzenia całej procedury planistycznej opisanej w ustawie" - odpisuje biuro Architektury w odpowiedzi na interpelację radnego. Taką decyzję może podjąć jedynie Rada Warszawy, a cały proces potrwałby zapewne kilka lat. Małgorzata Nowaczyk wicedyrektor biura architektury i planowania przestrzennego tłumaczy, że poinformowała prezydenta o prośbie mieszkańców dotyczącej zmiany planu dla okolic Czapelskiej.

Oznacza to, że sprawa Czapelskiej wciąż nie jest rozwiązana. Najbliżej - jeśli PINB wyda pozytywną opinię - jest do otwarcia 42 mieszkań. Co ze znikającym czwartym piętrem? To wciąż pozostaje zagadką.