Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Łukasz Drozda: „Tereny po lotnisku na Okęciu należałoby wykorzystać do zbudowania mieszkań komunalnych”

Piotr Wróblewski
Piotr Wróblewski
mat. pras. / naszemiasto.pl
Czy Polacy polubili patodeweloperkę? Inwestycji powstających na granicy prawa jest coraz więcej. - Katalog naruszeń tej branży w zakresie etyki czy jakości projektowej jest obszerny - mówi nam dr Łukasz Drozda, autor książki „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce.” Czy Warszawa może walczyć z dominacją patodeweloperów? Jednym z pomysłów jest przebudowa Okęcia.

Może my - Polacy - po prostu lubimy patodeweloperkę, grodzone osiedla i brak planowania przestrzennego? Niektórzy powiedzą, skoro jest popyt to znaczy, że się podoba.
dr Łukasz Drozda:
Nie można powiedzieć, że tak bardzo to lubimy. Do wielu rzeczy niestety się przyzwyczailiśmy. Ale też nie do końca, bo inaczej nie byłoby takiego zainteresowania tematem patodeweloperki. To słowo nie jest zawieszone tylko i wyłącznie w bańce urbanistycznej. Skoro termin się przebił do powszechnej świadomości, to myślę, że pewien opór wobec akceptacji potwornych warunków mieszkaniowych jednak w Polsce istnieje.

Okładka książki to Bliska Wola Tower, z racji wysokości i gęstości zabudowy nazywana warszawskim Hongkongiem. To miejsce ostatnio znowu znalazło się na świeczniku. Okazało się, że część lokali mieszkalnych zbudowano jako pokoje hotelowe. I teraz miasto domaga się, żeby to faktycznie był hotel. To znak, że deweloperzy „kombinują jak tylko mogą”?

Nie wszyscy deweloperzy „kombinują jak tylko mogą”. Myślę, że poprzeczka u niektórych bywa zawieszona wyżej. Jednak katalog naruszeń tej branży w zakresie etyki czy jakości projektowej jest obszerny. Jest tego tak wiele, że można to przypisać do większości osiedli. Nie zawsze jest to jednak sytuacja aż tak skrajna, jak budowanie mieszkań poniżej 25 mkw.

Szymon Starnawski

Przywołałeś Bliską Wolę, a tam na tysiąc osiemset mieszkań „mikro-kawalerek” jest 157. To jednak margines. W rzeczywistości – procentowo – mają one jeszcze mniejszy udział w ogóle rynku. Nadal mówimy jednak o całkiem dużej liczbie. 157 mieszkań w jednej inwestycji to i tak więcej niż buduje się rocznie mieszkań komunalnych w całej Warszawie.

Skoro deweloperzy mają tak dużo do powiedzenia, i tak dużo za uszami, to dlaczego Państwo czy samorząd nie może zbudować przeciwwagi? Mówię o budownictwie społecznym. Z czego wynika to, że rola deweloperów jest tak duża?

Winą nie można obarczyć jednego, konkretnego rządu. Choć w ostatnich dwudziestu latach mieliśmy trzy różne administracje, to była między nimi pewna spójność działań. Najgorszą decyzją była likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego w 2009 roku, co zatrzymało w Polsce rozwój Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS).

Patrząc jak szybko sprzedawane są mieszkania w Warszawie, widać że zapotrzebowanie na nie jest ogromne. Czy miasto – jako samorząd – może w jakiś sposób rozwiązać problem mieszkaniowy?

Myślę, że niespecjalnie. Gdyby samorząd mógł radykalnie zmienić sytuację i stworzyć konkurencyjną opcję dla deweloperów, to na pewno w Polsce znaleźlibyśmy taki przykład. Mamy dwa i pół tysiąca gmin i w żadnej nie ma takich – pozytywnych – przykładów. Można pochwalić do pewnego stopnia Szczecin, że ma największy TBS w Polsce, Stargard Szczeciński, że prowadzi ciekawą politykę mieszkaniową czy Włocławek, w którym w zeszłym roku wybudowano połowę mieszkań komunalnych w całym kraju. Jednak są to pojedyncze strzały.

Trudno mówić, żeby te miejsca, które kojarzą mi się z najbardziej progresywną polityką mieszkaniową były wyraźnie lepsze. Wszędzie jest słabo, w Warszawie też. Miasto mogłoby nadać kierunek na podstawie decyzji planistycznych i wskazać, gdzie budować mieszkania. Wtedy nie mierzylibyśmy się z podobnymi „potworkami” jak Białołęka albo Zawady, gdzie na terenach zalewowych powstało dużo urbanistyki łanowej.

Ale samorząd nie może seryjnie budować mieszkań komunalnych i TBS-ów, bo nie ma za co. Mieszkanie to najdroższe dobro publiczne jakie można dostarczyć. Obecna władza krajowa chwali się tym, że przeznaczy nawet do 5 miliardów złotych na programy mieszkaniowe, ale to wcale nie jest dużo biorąc pod uwagę ile kosztuje metr kwadratowy i jaka jest powierzchnia kraju. Gdyby te same środki dystrybuować w Estonii czy Litwie, to tam byłby to game changer. W Polsce przy takiej skali trudno mówić o rewolucji.

Skoro samorząd nie ma środków finansowych by budować seryjnie mieszkania, to może ma środki by ograniczyć złą i nierównomierną zabudowę?

Pewne możliwości może stanowić mechanizm planowania przestrzennego. Ale on nie zawsze działa. Żeby się o tym przekonać wystarczy pojechać do Zakopanego, które jest zaplanowane w 99 proc., a ze względu na jakość zabudowy stało się już przedmiotem żartów. W Warszawie 2/3 obszarów planu nie posiada. Przyjęto taki model, że plany tworzy się dokładnie, ale trwa to długo. Aktywiści miejscy żartobliwie obchodzili swego czasu osiemnaste urodziny procedury opracowywania planu na Odolanach.

Samorząd nie ma też zbyt wielu gruntów, co nie oznacza też, że nie sprzedaje ich w głupi sposób. Uważam, że jeżeli w przyszłości udałoby się zbudować CPK, to po zamknięciu Okęcia te tereny, które są przecież doskonale skomunikowane, publiczne i wolne od roszczeń, należałoby wykorzystać do zbudowania mieszkań komunalnych. To moim zdaniem byłaby realna zmiana w skali miasta. Ale wymagałaby zgody władz centralnych.

Czy to oznacza, że jak na razie z patodeweloperką będziemy musieli żyć? Nie ma nadziei na zmianę?

Widzę pewną możliwość zmiany, bo własność jest coraz mniej dostępna. Wynika to z tego, że nieruchomości są obecnie niewyobrażalnie drogie. W 2018 roku za mieszkanie w Warszawie zapłaciłem 8,5 tys. zł za mkw. W tej chwili na to samo w takiej lokalizacji musiałbym przeznaczyć ok. 13 tys. W ciągu pięciu lat skok cenowy jest wyraźny. Ten model nie jest zatem do utrzymania. Nie wierzę, że kolejne pokolenie będzie dostatecznie zamożne, żeby brać aż tak wysokie kredyty. Model oparty na dominacji własnościowego mieszkalnictwa po prostu się nie utrzyma. Czy to się komuś podoba, czy nie.

Deweloperzy dominującą rolę odgrywają od raptem dwóch dekad. Pamiętam świat, w którym dopiero raczkowali, a ciągle jestem dość młodym człowiekiem. To nie jest tak, że deweloperskie eldorado jest czymś co przetrwa stulecia. Jestem w stanie sobie wyobrazić, że większość takich firm nawet za około dziesięć lat się zwinie.

Skoro nie będzie nas stać na zakup mieszkania, to będziemy wynajmować. Myślisz, że – z perspektywy Warszawy – wielkich deweloperów, budujących mieszkania na potęgę, zastąpią ogromne korporacje działające na rynku najmu?
Ludzie muszą gdzieś mieszkać, migrują do miast, a po inwazji Rosji na Ukrainę presja na polski rynek nieruchomości jest jeszcze większa. Najem instytucjonalny to byłby więc naturalny kierunek zmian, ale on może się wywrócić o pewne regulacje.

To zależy od tego, czy wprowadzimy w Polsce realne podatki od nieruchomości. I czy będzie można je obejść. W obecnych warunkach najem instytucjonalny rok w rok będzie rósł o setki procent. Mamy jednak zapowiedzi regulacji, które utrudniałyby hurtowy zakup mieszkań. Jeśli pojawią się takie zmiany prawne, to te prognozy mogą się zmienić.

Mówiąc o patodeweloperce słyszy się, że kiedyś było lepiej. Niektórzy podają przykłady takich założeń jak Sady Żoliborskie czy Ursynów Północny. To może tamte rozwiązania były lepsze?

Na pewno były bardziej elastyczne. Presja na wykorzystanie ziemi do cna nie była aż tak duża, a gęstość zabudowy była mniejsza. Jednak nie romantyzowałbym tego okresu, bo on miał wiele wad. To nie tak, że całą politykę mieszkaniową przed 1989 rokiem można oceniać w perspektywie modelowych Sadów Żoliborskich. Budowano też rozmaite, koszmarne osiedla wielkopłytowe. Poza tym, powrót do przeszłości nie jest możliwy. System peerelowski funkcjonował w innych warunkach.

Dziś branża tłumaczy, że buduje tak gęsto, ponieważ przepisy nie pozwalają na wyższe bloki. W innych miastach Europy Wschodniej buduje się nawet znacznie wyżej niż u nas. Kijów, w całości, wygląda jak rondo Wiatraczna. Zarówno jeśli chodzi o nieład przestrzenny, jak i o wysokość zabudowy. Nie wierzę, że gdyby deweloperzy na tych samych działkach mogli dostawić kolejne dziesięć pięter, to poluzowaliby gęstość tej zabudowy – oznaczałoby to dobrowolne wyrzeczenie się zysków.

Nie chcę skończyć tej rozmowy z poczuciem, że wszystko jest nie tak. Czy – poza patodeweloperką – są też pozytywne przykłady, deweloperzy którzy potrafią budować dobrze?

Patodeweloperka jest skutkiem tego, że istnieją dyskonty deweloperskie, którym musi się spiąć rachunek ekonomiczny. W bogatszych państwach myślenie, że biedniejsi kupują mieszkania zamiast korzystać z mieszkalnictwa komunalnego lub spółdzielczego, nie jest tak rozpowszechnione jak u nas. To „innowacja” polskiej polityki mieszkaniowej, że osoby mniej zamożne biorą kredyty hipoteczne finansując w ten sposób banki i deweloperów.

Przy ograniczonej dostępności gruntów, nie da się budować tanio i dobrze. To się nie spina. Wtedy zabudowa musi być gorszej jakości. Osiedla, które są drogie, też nie stanowią wzorca i dalej określam je patodeweloperką, bo tamtejsze mieszkania kosztują 20-30 tys. zł, licząc od mkw

Mogę powiedzieć, że 19. Dzielnica jest dużo lepsza od Miasteczka Wilanów. Tak samo jak Miasteczko jest lepsze od Mariny Mokotów. Pod względem samych projektów podobają mi się te inwestycje, które są drogie, bo są wykonane z reguły z materiałów lepszej jakości i z urbanistycznego punktu widzenia bywają wygodne. Nie umiem jednak zachwycać się osiedlami, które są niedostępne dla przytłaczającej większości społeczeństwa.

Podoba mi się TBS tuż obok stacji metra Szwedzka. Moja przyjaciółka mieszka tam w dużym mieszkaniu społecznym, na które nie musiała zaciągać kredytu hipotecznego. Pomimo posiadania dwójki dzieci nie używa samochodu. Jej blok nie ma niesamowitej architektury, ale jeśli chodzi o jakość użytkową nie jest zły. Nie ma też barier architektonicznych. Ma za to szereg usług w pobliżu.

Z tego wynika, że według Ciebie wszystko co budują deweloperzy w Warszawie jest w jakiś sposób patologiczne.
Czy mógłbym znaleźć osiedle postawione przez deweloperów, gdzie nie czepiłbym się absolutnie niczego? To pewnie byłoby trudne. Mnie też interesuje punkt widzenia polityki mieszkaniowej, a nie udanych form architektonicznych. To bardzo ważne dla mojej książki „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”. Patodeweloperka jest jednak stopniowalna: od drobnych manipulacji, po skrajne patologie.

mat. pras.

***
dr Łukasz Drozda – politolog i urbanista, adiunkt na Wydziale Stosowanych Nauk Społecznych i Resocjalizacji UW, autor książki „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”, która ukazała się w lutym nakładem wydawnictwa Czarne.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Krokusy w Tatrach. W tym roku bardzo szybko

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na warszawa.naszemiasto.pl Nasze Miasto