Nie będzie mieszkań na sprzedaż w Warszawie? Mieszkańców nie stać na kupno, a fundusze wykupują setki lokali pod wynajem

Pandemia, wojna w Ukrainie, rekordowa inflacja i podwyżki stóp procentowych (czyli de facto kredytów). To tylko główne czynniki, które zmieniły rynek nieruchomości w Warszawie, który znamy. Eksperci przyznają, zmiany już widać. Pozostaje pytanie, jak wkrótce będzie wyglądał stołeczny rynek? I kogo będzie stać na mieszkanie?

Zmiany najlepiej widać patrząc na dane. Rok temu, w pierwszym kwartale 2021, w Warszawie sprzedano 6 751 mieszkań. Obecnie (pierwszy kwartał 2022) to „tylko” 3 307 mieszkań, czyli o ponad połowę mniej. Mimo to wzrosły ceny z 11,7 tys. zł na 13,3 tys. zł za metr.

- Warszawski rynek nieruchomości ponad dwa lata temu najbardziej dotknęła pandemia spowodowana wirusem COVID-19. Kiedy rynek w miarę się ustabilizował na koniec zeszłego roku, to w lutym wybuchła wojna w Ukrainie, która spowodowała spadki sprzedażowe, a rynek najmu w szybkim czasie nabrał rozpędu – tłumaczy Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich. - Nie przesądzałabym sytuacji w stolicy po pierwszym kwartale, ale wszystko wskazuje na to, że w dłuższej perspektywie można spodziewać się mniejszych spadków sprzedażowych, około 15-16% w ujęciu kwartał do kwartału .

Po ostatnich podwyżkach stóp procentowych kupienie mieszkania w Warszawie – przy średnich zarobkach – graniczy z cudem. W marcu w stolicy, w sektorze przedsiębiorstw, przeciętna pensja wynosiła 7632,8 zł brutto. Jednak za takie pieniądze banki zaoferują kredyt na ok. 200 tys. złotych. Za te pieniądze w Warszawie ciężko znaleźć nawet kawalerkę.

Deweloperzy bardziej powściągliwie podchodzą do rozpoczynania budowy nowych osiedli. Ale te, które już powstają, cieszą się zainteresowaniem. Dlaczego? - Kowalski, który widzi wzrost inflacji, boi się o swoje oszczędności. Przy niskim oprocentowaniu lokat, woli mimo wszystko zainwestować środki w nieruchomości – mówił nam ostatnio dr Jarosław Klepacki z Uniwersytetu Warszawskiego.

Sprzedaż ratują obecnie fundusze inwestycyjne, które skupują całe budynki z myślą o wynajmie instytucjonalnym (PRS). Tylko w kwietniu fundusz szwedzki Heimstaden Bostad wykupił aż 400 mieszkań na osiedlu Aurora we Włochach. To aż 12 proc. wszystkich mieszkań sprzedanych od początku roku. Warto dodać, że budowa bloków dopiero się zaczęła, a firma – jeden z największych operatorów PRS w Europie – zrobi tam mieszkania na wynajem.

Czy to oznacza, że zmienia się rynek? - Ilość firm inwestujących w budynki na wynajem będzie rosła, ale z perspektywy Polski możemy to obecnie oceniać wyłącznie jako zjawisko pozytywne. Dla rozwiniętych krajów europejskich normą jest obecność dużych instytucji wynajmujących mieszkania, które stają się motorem do profesjonalizacji najmu - oferowania odpowiedniego standardu wyposażenia i zarządzania, dłuższych umów najmu lub lokali adresowanych zarówno dla singli, par jak i rodzin z dziećmi – mówi nam Przemysław Chimczak-Bratkowski, prezes Fundacji Rynku Najmu.

Zaznacza również, że obecnie w Polsce istnieje ok. 1,21 mln prywatnych mieszkań na wynajem, natomiast firmy są właścicielami ok. 8 tys lokali.

Trzeba jednak zauważyć, że w budowie i przygotowaniu jest ponad 25 tys. kolejnych lokali. Deweloperzy, jak Spravia, Robyg czy Echo Investment albo sprzedają budowane osiedla, albo sami inwestują w spółki-córki zajmujące się wynajmem. Większość tych lokali powstanie w Warszawie. Oznacza to, że w ciągu dwóch lat w stolicy będzie około 20 tysięcy lokali na wynajem oferowanych przez „dużych graczy”.

Biorąc pod uwagę coraz niższą zdolność kredytową oraz wciąż rosnące ceny nieruchomości jest wielce prawdopodobne, że mieszkańcy Warszawy zamiast kupować będą wynajmować. I tutaj z ofertą nowych, wyremontowanych mieszkań, przyjdą firmy zajmujące się najmem instytucjonalnym. Czy mogą one podnieść i dyktować ceny najmu w Warszawie?

- Firmy nie będą dyktowały cen na rynku i najemcy nie muszą się tego obawiać. Zamiast tego mogą porównać ofertę pomiędzy najmem indywidualnym, a profesjonalnym i samemu ocenić, która opcja jest dla nich atrakcyjniejsza – uspokaja Przemysław Chimczak-Bratkowski.