Wieżowce w Warszawie. Nie będzie wyższej wieży niż Varso. „Najwyższe (budynki) nie mogą przekraczać 180 metrów”

Dotarliśmy do projektu studium dla Warszawy, które obecnie jest konsultowane z poszczególnymi podmiotami. Znaleźliśmy w nim także fragment o tzw. „rdzeniu wielkomiejskim”. To dokumenty warunkujące zabudowę śródmiejską, w tym wysokościową. Okazuje się, że ratusz ma konkretne plany dotyczące lokalizacji nowych wieżowców.

Wspomniany rdzeń obejmuje Śródmieście i Wolę, co nie zaskakuje, ale także częściowo Ochotę, Pragę-Północ i Pragę-Południe. Wygląda na to, że realizowany będzie plan, który wielu urbanistów proponuje od dawna, czyli „przerzucenie” biznesowego centrum na drugą stronę Wisły. Rozwiązałoby to także wiele problemów komunikacyjnych.

W studium wyznaczono kilka rejonów, w których powstawać mogą nowe wieżowce:

• rejon ul. Chałubińskiego i Towarowej, czyli Śródmieście Północne i Południowe oraz Mirów
• rejon ronda Zgrupowania AK „Radosław”, czyli Muranów i Powązki
• rejon Portu Praskiego i Stadionu Narodowego.

Najważniejszym – a zarazem nieco kontrowersyjnym – zapisem, jest informacja o ustaleniu maksymalnej wysokości dla nowej zabudowy w Warszawie.

„W terenach tych (Wola i Śródmieście – red.) dopuszcza się lokalizację nowych budynków wysokościowych, przy czym najwyższe nie mogą przekraczać 180 m. W prawobrzeżnej części Warszawy najwyższe dominaty wysokościowe do 120 metrów mogą być lokalizowane w rejonie Portu Praskiego i Stadionu Narodowego” - czytamy.

Ratusz chce też, żeby wieżowce były oddalone od siebie o co najmniej 30 metrów. Mają być smukłe (stosunek wysokości do szerokości 3:1), a maksymalna powierzchnia kondygnacji nie może być większa niż 1600 metrów. Co to oznacza w praktyce?

Niemożliwa byłaby już budowa takiego kompleksu jak The Warsaw Hub (zbyt szeroki) czy The Warsaw Spire (zbyt duża powierzchnia piętra). Nie powstałby także Varso Tower, który jest wyższy niż rekomendowana maksymalna wysokość, ani nawet… Pałac Kultury i Nauki.

Wspomniane dwa ostatnie budynki zostały zaznaczone na mapie jako „megadominanty”. Co ciekawe, w taki sposób nie zakreślono ani Warsaw Spire, ani Warsaw UNIT również przekraczające limit wysokościowy.

Na Woli, w okolicach Ronda Daszyńskiego, ustanowiono limit 100-120 metrów, a nieco dalej, przy pl. Zawiszy, 120 metrów. To niżej niż zapowiadał jeden z deweloperów – Echo Investment – anonsujący wieżę o wysokości 150 metrów. Prawdopodobnie jednak w tym przypadku pozwolenie na budowę zostanie uzyskane szybciej, niż radni uchwalą studium.

Wzdłuż al. Jana Pawła II, nazwanej „aleją wieżowców”, widoczne są limity 120, 140, 160 i 180 metrów. Wysokościowce rosłyby kaskadowo w kierunku „megadominanty” Varso. Po tej stronie Wisły widoczny jest jeszcze jeden limit – 100 metrów, w okolicach Ronda Radosława.

Na Pradze-Północ, niedaleko Stadionu Narodowego, widoczna jest dominanta o wysokości 120 metrów. To znak, że planowany od lat projekt spółki Port Praski – obecnie wraz z HB Reavis – jest bliższy realizacji. Jak wiemy nieoficjalnie, w ratuszu odbywają się spotkania w tej sprawie. Z kolei na Pradze-Północ planowane jest miejsce pod nieco niższą wieżę (80 metrów) w pobliżu skrzyżowania Zamoyskiego z Targową.

W dokumentach jest też pewna furtka. Limit – 180 metrów – nie uwzględnia „urządzeń infrastruktury technicznej”, ani np. wież kościołów. Wygląda na to, że powstać będą zatem wieże o wysokości 180 metrów do dachu, z kilkudziesięciometrową iglicą czy anteną.

Tak dzieje się już teraz. Gdyby „odciąć” anteny i iglice, to Varso miałby 230 metrów (zamiast 310), Pałac Kultury 188 m (a nie 237), a Warsaw Spire „tylko” 180 m (zamiast 220). Jeśli wspomniane przepisy wejdą w życie, to w stolicy zaroi się od iglic i anten na szczytach wież.

Zapytałem nieoficjalnie przedstawicieli deweloperów, co sądzą o wspomnianych przepisach. Usłyszałem, że to w pewnym sensie stracona szansa na wysoką zabudowę choćby w okolicach Dworca Centralnego.

Nie jest tajemnicą, że wielu deweloperów ma chrapkę na budynki ponad 250-metrowe. Od pewnego momentu ratusz nie chce jednak wydawać zgody na tak wysoką zabudowę. W branży istnieje jednak przekonanie, że wspomniane limity nie będą ustalane „na wieczność”, a w przyszłości na pewno będzie szansa na budowę wysokiej wieży.