Berlin wywłaszczy gigantów najmu. Warszawa powinna postąpić podobnie?

W ostatnich latach rynek najmu w Warszawie przeżywa prawdziwą rewolucję. Ale pojawiają się głosy, że firmy skupujące mieszkania, a czasem kupujące „dziury w ziemi” pod przyszłe osiedla, mogą wyrządzić sporo szkód.

Przykładem jest Berlin, w którym najem instytucjonalny – od prywatnych firm – rozrósł się do tego stopnia, że firmy zaczęły dyktować ceny. Samorząd najpierw wprowadził stawki maksymalne, a następnie – po referendum – zdecydował się wykupić nawet do 200 tys. mieszkań od prywatnych firm.

W ostatnich miesiącach w Warszawie pojawili się nowi gracze na rynku nieruchomości na wynajem. Budują całe osiedla (jak Resi4Rent czy YIT) czy kupują „dziury w ziemi” (Heimstaden Bostad). Do 2023 roku w stolicy przybędzie ponad 2,5 tysiąca mieszkań na wynajem, zarządzanych przez duże firmy. Jednak, jak przekonuje ekspert, do Berlina wciąż nam daleko.

- Pięć lat temu skalę najmu szacowano dość ostrożnie na podstawie analizy ogłoszeń w portalach i wywiadów z zarządcami nieruchomości na co najmniej 20 proc. wszystkich mieszkań w Warszawie – czyli na około 200 tysięcy mieszkań, , co oznacza odsetek co najmniej czterokrotnie mniejszy niż nad Szprewą. W najmie prywatnym zdecydowanie dominują właściciele wynajmujący pojedyncze mieszkania, a najem instytucjonalny, czyli profesjonalni operatorzy zarządzający dużą liczbą nieruchomości, dopiero raczkuje – komentuje Przemysław Chimczak-Bratkowski, Prezes Fundacji Rynku Najmu.

Jak dodaje, w Warszawie są obecnie 2752 oferowane w ramach najmu instytucjonalnego. W Berlinie, gdzie doszło do przesilenia – największy właściciel z tego sektora – Deutsche Wohnen posiada ich ponad 115 tysięcy.

- W Warszawie mamy też do czynienia ze znacznie mniejszą presją demograficzną, która naturalnie zwiększa popyt na mieszkania. Między 2011 i 2020 rokiem liczba ludności stolicy Niemiec wzrosła o co najmniej 10%, czyli ponad 330 tys. osób. Warszawa w tym czasie również rosła, jednak zdecydowanie wolniej - o około 5%, czyli ponad 80 tys. osób. W przypadku obu miast do tych liczb należy dodać trudną do określenia, ale znaczącą liczbę niezameldowanych imigrantów – przekonuje Przemysław Chimczak-Bratkowski.

Z drugiej strony, należy przyjąć że Warszawa jest dopiero na początku drogi, którą przebył Berlin. Jak widać, patrząc na stolicę Niemiec, kluczowe jest podejście samorządu, który reguluje kwestię najmu. W Warszawie do tej pory nie wprowadzono znacznych ograniczeń dla firm działających w tym sektorze. Czy wkrótce to się zmieni?

- M.st. Warszawa nie ma takich prawnych możliwości. Wymagałoby to zmian ustawowych, które albo dałyby gminom takie uprawnienia, albo ustawowo wprowadziłyby ograniczenia w tym zakresie - tłumaczy Marcelina Bogdanowicz z Urzędu m.st. Warszawy. Oznacza to, że ewentualne zmiany zależeć będą od decyzji ustawodawcy. Na razie takich nie ma jednak na agendzie.