W Warszawie nie opłaca się dziś kupować mieszkań do remontu

Wakacje to tradycyjnie czas remontów. W tym roku wyjątkowo intensywnych, o czym świadczy choćby fakt, że sprzedaż sprzętu RTV, AGD oraz mebli, które zwykle przynajmniej częściowo wymienia się podczas remontów, w czerwcu była aż o 20 proc. wyższa niż przed rokiem. Home Broker sprawdził, ile średnio trzeba wydać na remont lub odświeżenie dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 mkw. Przyjęliśmy dosyć szeroki zakres robót, ale wybraliśmy tanie materiały. Otrzymaliśmy sumę rzędu 33 tys. zł bez podatku VAT wraz z robocizną, czyli 650 zł na mkw.

Najdroższa jest łazienka
W zakres robót remontowych wliczyliśmy: wyrównanie ścian i sufitów z malowaniem, wyrównanie podłóg i położenie terakoty w łazience i kuchni oraz paneli i cokołów w pokojach, położenie glazury w kuchni i łazience, wymianę gniazd i włączników elektrycznych, wymianę baterii, umywalki, zlewu, sedesu i wanny, wymianę drzwi wewnętrznych na płytowe wraz z ościeżnicami, wymiana okien i drzwi balkonowych.

Najbardziej kosztowny jest remont dwóch największych pokoi, gdzie najdroższe są wymiana parkietu, okien i wylewka samopoziomująca. Gdyby jednak przeliczyć koszt remontu każdego pomieszczenia na jego powierzchnię, okazałoby się, że przy założonym zakresie robót wyremontowanie metra kwadratowego najdroższe jest w łazience - 1045 zł netto. Rzeczywisty koszt remontu wzrośnie nawet dwukrotnie, jeśli zastosujemy materiały z wyższej półki. Przy tym stawki robocizny w poszczególnych częściach Polski istotnie się od siebie różnią.

Dlatego dobrym rozwiązaniem jest remont we własnym zakresie, pozwalający zaoszczędzić przynajmniej 25 proc. oszacowanej przez nas kwoty. Trzeba jednak dodać wypożyczenie sprzętu i narzędzi. Koszt materiałów do remontu mieszkania o powierzchni 50 mkw. wyniesie blisko 23 tys. zł netto. W przeliczeniu na mkw. daje to ok. 460 zł. Czy więc zakup mieszkania do remontu w ogóle się opłaca? Okazuje się, że dla 11 zbadanych miast mieszkania kwalifikowane jako "do remontu" są średnio o 339 zł tańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy od lokali w dobrym stanie. Widać więc, że - kupując lokal do remontu w średniej cenie i wykonując następnie remont - w sumie zapłacilibyśmy więcej, niż nabywając mieszkanie, które nie wymaga dużej przebudowy.

W poszczególnych miastach sytuacja ta może wyglądać różnie. Najmniej remontować opłaca się w stolicy. Różnica między ceną ofertową metra kwadratowego lokalu niewymagającego nakładów finansowych a mieszkania do remontu wynosi tu zaledwie 278 zł. Na kolejnych miejscach znajdują się Gdańsk (407,11 zł) i Lublin (450,33 zł), gdzie kwota zaoszczędzona na zakupie mieszkania byłaby zbliżona do kosztu remontu, ale wykonanego we własnym zakresie.

Na remoncie zaoszczędzimy w Łodzi (912,81 zł), Poznaniu (868,49 zł) i Bydgoszczy (829,49 zł). Najwięcej zaś we Wrocławiu, gdzie różnica wynosi aż 972 zł, i w Krakowie, gdzie zaoszczędzimy aż 953 zł na metrze kwadratowym.

Warto porównywać oferty
W rzeczywistości sytuacja jest bardziej skomplikowana, bo nawet mieszkanie w dobrym stanie potrzebuje zwykle odświeżenia, gdy zmieniają się właściciele. Nawet jeśli standard jest wysoki, samo wyniesienie mebli powoduje konieczność pomalowania ścian. Względy higieniczne nakazują często również wymianę białego sprzętu w kuchni czy w łazience.

Dlatego analizując oferty mieszkań, które nie są kwalifikowane jako "do remontu", trzeba założyć, że najprawdopodobniej konieczne będzie odświeżenie lokalu. Koszt takiej operacji przy założonym zakresie robót i ograniczeniu się do stosunkowo tanich materiałów to 7,2 tys. zł netto dla mieszkania o powierzchni 50 mkw. W tej kwocie same materiały stanowią zaledwie 3,2 tys. zł netto. W przeliczeniu na metr kwadratowy mieszkania daje to sumę rzędu 144 zł netto przy zleceniu prac, w tym materiały to 65 zł netto. W zakres prac podczas odświeżania mieszkania wchodzi malowanie ścian i sufitów, położenie glazury w łazience i kuchni, wymiana gniazd i włączników elektrycznych, wymiana baterii, umywalki, zlewu i sedesu, cyklinowanie i lakierowanie podłóg wraz z wymianą cokołów.

Sprawdziliśmy też, w jakich cenach oferowane są do sprzedaży bardzo podobne nieruchomości w prawie identycznych lokalizacjach w stanie do remontu i dobrym w różnych miastach. Okazuje się, że różnice w cenach tych lokali potwierdzają z grubsza zależności wyznaczane przez średnie ceny dla miast.

Najniższa różnica między cenami mieszkań w stanie do remontu a dobrym jest w stolicy i wyniosła od 127 do 231 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy. Kwota ta nie wystarczyłaby na remont mieszkania, a co najwyżej na jego odświeżenie. I tak za ursynowskie mieszkanie z wielkiej płyty o powierzchni 52,8 mkw. i wymagające remontu zapłacilibyśmy 7955 zł, a za takie samo, ale w dobrym stanie - 8129 zł za mkw., co daje 174 zł za mkw. oszczędności - zbyt mało, by za te pieniądze móc przeprowadzić remont. Podobnie za wymagające remontu mokotowskie mieszkanie z cegły o powierzchni 38,2 mkw. zapłacimy zaledwie 231 zł na mkw. więcej niż za 39-metrowe mieszkanie na Mokotowie w stanie dobrym (9 tys. zł/mkw. versus 9231 zł/mkw.).

W Krakowie różnica ta jest większa. Za mieszkanie w Nowej Hucie o powierzchni 35,49 mkw. i wymagające remontu zapłacimy 4931 zł/mkw., podczas gdy niemal identyczne mieszkanie w dobrym stanie kosztować nas będzie 5861 zł/mkw., co daje aż 930 zł oszczędności na metrze kwadratowym. Jednak już na krakowskim Starym Mieście ta różnica skurczy się do 565 zł. Również we Wrocławiu różnica cen była na tyle wysoka, że mogłaby wystarczyć na przeprowadzenie remontu. Za 54-metrowe mieszkanie do remontu w dzielnicy Krzyki zapłacimy 4936 zł za mkw., a za identyczne w stanie dobrym - 5861 zł za mkw., co daje 766 zł oszczędności na mkw.

Poszukiwaniem tanich mieszkań do remontu zajmuje się spora grupa inwestorów na rynku nieruchomości. W większości zawiesili oni działalność w czasie spadków cen domów i mieszkań, ale obecnie powoli wracają na rynek.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek, Home Broker