Ceny mieszkań w Warszawie w dół. Kupujący ostrożniej podchodzą do inwestycji

Jak wynika z najnowszych danych opublikowanych przez NBP, w czwartym kwartale 2020 r. spadły transakcyjne ceny mieszkań na rynku wtórnym na większości dużych rynków nieruchomości w Polsce. Okazuje się, że z największymi spadkami cen transakcyjnych mamy do czynienia w Warszawie, gdzie w czwartym kwartale były one o 2,2 proc. niższe niż w trzecim kwartale 2020 r. - Ostatni raz taką sytuację obserwowaliśmy na początku 2017 r. Jednocześnie ceny ofertowe rosną, różnica w cenie metra kwadratowego wynosi już nawet 1 821 zł. Gdzie ceny spadły najbardziej - mówi Michał Guzowski, główny analityk Domiporta.pl.

Na przestrzeni ostatnich lat ceny ofertowe (oczekiwane przez właściciela nieruchomości) i transakcyjne (cena finalna) poruszały się równolegle z niewielkimi odchyleniami. Koniec 2020 roku przyniósł jednak zaburzenie tego trendu. - Ceny ofertowe na większości największych rynków rosły przy jednoczesnym spadku cen transakcyjnych. Powiększyła się więc luka między tymi dwoma kategoriami cen - podkreśla Michał Guzowski.

Analizując poszczególne rynki różnica w cenie ofertowej i transakcyjnej metra kwadratowego wyrażona w procentach wyniosła w czwartym kwartale od 3,6 proc. w Łodzi do aż 21 proc. w Gdyni i Krakowie. Różnica wyrażona w złotówkach w 2020 była natomiast największa w Warszawie, gdzie wyniosła aż 1821 zł.

Co to oznacza? Jak tłumaczy główny analityk Domiporta.pl, kiedy różnica rośnie, oznacza to, że sprzedający są skłonni do większych ustępstw podczas negocjacji. Innym powodem wzrostu różnicy cen może być niedostosowanie podaży do popytu – na rynek trafiają drogie mieszkania, a kupujący są aktualnie zainteresowani tańszymi lokalami i to właśnie one częściej znajdują nabywców. Różnica nie oznacza więc, że każde mieszkanie można kupić taniej o wskazaną lub zbliżoną wartość. - Dane pokazują, że w niepewnych czasach kupujący ostrożniej podchodzą do inwestycji i szukają tańszych lokali, sprzedający nie są natomiast skłonni do obniżania cen ofertowych - dodaje Michał Guzowski.

Spadki cen transakcyjnych dotyczą dopiero jednego kwartału, trudno więc wyciągać daleko idące wnioski. - Są jednak istotne z uwagi na fakt, że pokazują nieco inny obraz rynku nieruchomości, jak się okazuje nie jest on aż tak rozpędzony jak mogłoby się wydawać - podkreśla Michał Guzowski. Znamienna jest również rosnąca różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Być może zaczyna realizować się scenariusz sygnalizowany w poprzednich analizach Domiporta.pl – spadek cen na rynku najmu poprzedził spadki na rynku sprzedaży mieszkań. Spadające ceny transakcyjne na rynku wtórnym mogą sugerować, że na rynek trafiają mieszkania, które nie znalazły najemców. Czy ten scenariusz się zrealizuje pokażą dopiero odczyty z kolejnych kwartałów. Spadki cen transakcyjnych w czwartym kwartale są jednak pierwszą jaskółką dla wypatrujących korekty na rynku nieruchomości.