Podwyżki, wypowiedzenia najmu i sprawy w sądzie. W TBS-ie na Bemowie trwa konflikt mieszkańców z zarządem

- Albo nas pozamykają, albo nas wyrzucą - mówi nam pan Dariusz (imię zmienione). W TBS-ie „Mieszkanie naszych możliwości” przy ul. Lazurowej mieszka od niemal dwudziestu lat. Wprowadził się niedługo po jego wybudowaniu. Przez lata była tu sielanka. Ciche osiedle, parking i zieleń. W pobliżu Fort Blizne, a niedaleko trasa S8. Lokalizacja naprawdę dobra. Do tego wkrótce w pobliżu ma pojawić się stacja metra. Na osiedlu w trzech niedużych blokach mieszka sześćdziesiąt rodzin.

-Niektórzy naprawdę długo tu mieszkają. Zdążyły się urodzić dzieci, potem pójść do szkoły… Nagle przychodzi ktoś i mówi: „Pakuj się! Wypad, masz 10 dni i cię tu nie ma”. Przykro stracić coś, o co człowiek tyle lat dbał i na to płacił - słyszymy.

Sielanka skończyła się w 2017 roku. Wtedy zmieniło się szefostwo bemowskiego TBS-u. Chwilę wcześniej mieszkańcy dotarli do zdumiewających dokumentów. We wstępnych planach, zamiast ich mieszkań, widniały wysokie na siedem pięter w górę budynki z podziemnym garażem. W sumie 160 lokali (2,5 razy więcej niż teraz), ale już nie Towarzystwa Budownictwa Społecznego, a komercyjne. Na sprzedaż. Rozpoczęła się nerwówka.

- Nowy zarząd wszedł do lokalu przy pomocy ślusarza i z poprzednim prezesem zaczęli walczyć w sądzie. Wtedy zaczęły się podwyżki - opowiada pan Dariusz. Z marszu ustalono maksymalny zgodny z przepisami czynsz: 24,99 zł za metr kwadratowy mieszkania według mieszkańców (zarządca tłumaczy nam, że to 21,24 zł). Jednak warszawska średnia to zdecydowanie mniej, 16-17 zł, a w niektórych lokalizacjach 11 zł. Następnie zaczęto pobierać dodatkowe opłaty: za miejsce parkingowe, oświetlenie, piwnicę, remonty, których - jak twierdzą mieszkańcy - nie było...

W tym miejscu warto zrobić krótką przerwę. TBS to skrót od Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Powołano je ustawą z 1995 roku. Zgodnie z dokumentem to podmioty działające na rzecz lokatorów. Budują tanie bloki korzystając z wkładu przyszłych lokatorów (30 proc. wartości) oraz taniego kredytu najczęściej z Banku Gospodarstwa Krajowego. Następnie wraz z czynszem lokatorzy niejako spłacają ten kredyt. Oznacza to, że mieszkańcy de facto sami finansują całą inwestycję, a zarząd TBS ma im tylko pomagać, być sprawną administracją.

Zgodnie z prawem TBS-y mogą być publiczne (chociażby miejskie) albo prywatne, jak w przypadku TBS-u przy Łabiszyńskiej. Co ważne, muszą prowadzić działalność non-profit, co oznacza, że właściciele nie mogą na nich zarabiać. Jednak gmina, dbając o dobro mieszkańców, powinna mieć w TBS-ie swojego przedstawiciela i sprawować nadzór nad podmiotem. Całość podlega jeszcze pod ministra budownictwa (lub odpowiednik), który m. in. zatwierdza status każdego TBS-u i też powinien być po stronie lokatorów.

Tyle w teorii. Praktyka - jak mówią nam mieszkańcy - wygląda zupełnie inaczej.

Spacerujemy po osiedlu. Pan Dariusz wita się z innymi mieszkańcami. Wszyscy się tu znają, uśmiechają się do siebie. Z początku lekko nieufni, ale z czasem opowiadają swoje historie. Wszyscy mają dość obecnego zarządcy. Firma Łabuz COM prowadzi z nimi "wojnę podjazdową".

- Po ostatnich podwyżkach, zgodnie z prawem, zażądaliśmy kalkulacji kosztów. Nie została nam udzielona. Jednak pani prezes uznaje, że jeśli ja dostaje podwyżkę i jej nie zaskarżam do sądu, to znaczy, że ją akceptuję. Aczkolwiek, żeby się odwołać od tej podwyżki do sądu, muszę złożyć sprzeciw i zażądać kalkulacji - słyszymy.

Ale to dopiero początek. Mieszkańcy regularnie dostają wypowiedzenia umowy najmu, bo zarządca uważa, że nie płacą czynszu. Płacą, jednak niepełny, bo przez lata - jak twierdzą - mieli zawyżone opłaty za użytkowania wieczyste. Teraz chcą te naliczenia odzyskać poprzez rozliczanie w czynszu, ale zarządca się na to nie zgadza. Niemal wszyscy lokatorzy nie otrzymali też wspomnianej kalkulacji kosztów po podwyżkach. Tutaj zarządca tłumaczy nam, że faktycznie nie wysłał, bo... lokatorzy wysłali taką prośbę po ustawowym terminie 14 dni. Więc teraz zgodnie z prawem już nie trzeba.

Poza tym mieszkańcy skarżą się na dodatkowe opłaty. Jak tłumaczą nam zarząd chce pobierać pieniądze "za wszystko, co tylko się da". Największy bój toczy się o miejsca parkingowe. Na osiedlu, nieremontowanym od wybudowania, nagle pojawiły się nowe słupki, specjalistyczne barierki i monitoring. Potem szlaban. Ktoś nawet próbował pobierać opłatę parkingową od mieszkańców. Interweniowała policja. Nic to jednak nie dało - od niedawna teren znów jest ogrodzony i od lokatorów żąda się 250 zł miesięcznej opłaty za miejsce postojowe.

Mieszkańcy nie zaakceptowali podwyżki i dodatkowych opłat. Zwyczajnie płacą tyle, ile było wcześniej. Zarządca - Łabuz COM - który przypomnijmy, powinien dbać o ich dobro... wytoczył kilku lokatorom sprawy w sądzie. Domaga się pieniędzy, a także eksmisji krnąbrnych lokatorów.

Mieszkańcy, mimo wielokrotnych próśb, nie otrzymali pomocy ze strony gminy. TBS przy Lazurowej jest prywatny, ale zgodnie z ustawą z 1995 roku nadzór powinien sprawować przedstawiciel gminy - w tym wypadku Urzędu Dzielnicy Bemowo. Do tego stoi na działce należącej do dzielnicy. Jednak urzędnicy początkowo nie byli zainteresowani pomocą. W odpowiedzi na nasze pytania otrzymaliśmy krótkie stwierdzenie, że ,,TBS nie podlegają pod dzielnicę'' i prośbę o kontakt z Towarzystwem Budownictwa Społecznego Warszawa Północ - spółką należącą do miejskiego ratusza, której nie podlega TBS przy Lazurowej. Ale zgodnie z prawem - co usłyszeliśmy także od przedstawiciela miejskich TBS-ów, nawet w prywatnym TBS-ie miasto powinni mieć swojego nadzorcę. Zapytaliśmy o to Biuro Polityki Lokalowej. Wypowiedź jest dość lakoniczna: "Uprzejmie informuję, że TBS „Mieszkanie naszych możliwości” nie jest spółką m.st. Warszawy."

Co ciekawe, już w trakcie zbierania przez nas materiału do tego artykułu, sprawą zainteresowała się także jedna ze stacji telewizyjnych. Z jej przedstawicielami spotkał się zastępca burmistrza Bemowa - Karol Sobociński. Jak dowiedzieliśmy się, po materiale stacji obiecał spotkać się z mieszkańcami. Skontaktowaliśmy się z zastępcą burmistrza.

- Na spotkaniu z mieszkańcami zaoferowaliśmy pomoc. Na początku chcemy być mediatorem w sporze między Mieszkańcami osiedla, a zarządcą nieruchomości. Zapowiedzieliśmy też kontrolę terenów zielonych - mieszkańcy na spotkaniu poinformowali nas, że drzewa są celowo niszczone, przy czym do naszego urzędu nie wpłynął żaden wniosek o ewentualne wycinki drzew - mówi nam Karol Sobociński, zastępca burmistrza Bemowa.

Wiceburmistrz poinformował nas też, że dzielnica zwróciła się do Biura Ładu Korporacyjnego z prośbą o sprawdzenie, jakie są możliwości powołania przedstawiciela do rady nadzorczej TBS z ramienia stołecznego magistratu. Na razie urzędnicy czekają na opinię w tej sprawie.

Jeśli zaś chodzi o naliczanie przez zarządcę nieruchomości opłat z parkingu korzystanie, burmistrz przekazał, że dopiero będzie prosić zarządcę o przedstawienie informacji, na jakiej zasadzie pobierane są opłaty, kto je pobiera i czy mieszkańcom proponowane są umowy najmu tychże miejsc, jak ma to miejsce na innych osiedlach.

Zapytaliśmy też o kwestię ewentualnej nowej zabudowy na wspomnianej działce.

- Kwestia ustalenia warunków zabudowy dla posesji przy ulicy Lazurowej jest dla nas równie istotna. Do tej pory, dwa lata temu, wpłynęło do nas jedno pismo z prośbą o ustalenie warunków zabudowy dla tej nieruchomości - tłumaczy burmistrz. Na razie nie zostały one ustalone.

Skontaktowaliśmy się z firmą Łabuz COM. Na nasze pytania odpowiedziała Anna Tyska, prezeska Towarzystwa Budownictwa Społecznego "Mieszkanie Naszych Możliwości" Sp. z o.o". Na wstępie zaznaczyła, że adres e-mail TBS-u jest nieaktualny, bowiem... korzysta z niego były prezes. "Odwołany prezes nadal ma dostęp do skrzynki e-mailowej spółki i narusza tajemnicę korespondencji" - czytamy. W piśmie twierdzą, że były prezes "manipuluje emocjami mieszkańców". Przypomnijmy, obecny zarząd wytoczył mu sprawę.

"Zwrócenie się do mediów ze skargą zawierającą szereg nieprawd, złożoną przez osoby, które są sprawcami wielu przestępstw na szkodę spółki i jej reprezentantów (akty wandalizmu, kradzież, pomówienia) traktujemy wyłącznie jako nieudaną próbę spowolnienia naszych działań prawnych i windykacyjnych i wywołanie efektu mrożącego. To nie może odnieść pożądanego skutku" - pisze prezes Anna Tyska. Dodajmy, że w naszej korespondencji nie przedstawiliśmy treści rozmów z mieszkańcami. Nie ujawniliśmy też z kim rozmawialiśmy na ten temat. Powyższa teza jest jedynie domniemaniem obecnej prezes spółki.

W sumie odpowiedzi na nasze pytania liczą siedemnaście stron. Przywołujemy najważniejsze - z punktu widzenia mieszkańców - fragmenty.
Pytanie: skąd tak wysokie podwyżki, skoro mieszkańcy de facto sami finansują całą inwestycję, a zarząd TBS ma im tylko pomagać?

Spółka przyznaje, że relacje z mieszkańcami są trudne. „Oczywistym jest, że mieszkańcom zależy na stworzeniu wrażenia, że są krzywdzeni, są stroną słabszą i nie mają wiedzy czy narzędzi i dlatego apelują o interwencję (...) Sytuacja - po nieco bardziej wnikliwym jej zbadaniu - jawi się zupełnie inaczej”.

Dalszej czytamy, że mieszkańcy wielokrotnie interweniowali w sprawie podwyżek. „Co warte zaznaczenia, żaden z mieszkańców nie podważył decyzji Spółki w trybie i terminie przewidzianym przez prawo.” Zdaniem mieszkańców jedyne możliwe podważenie decyzji miało równać się z zaskarżeniem jej do sądu.

Pytanie: dlaczego zaczęli państwo pobierać opłaty za miejsca parkingowe przynależne do lokali?
"Zgodnie z ustawą o TBS spółka nasza ma prawo prowadzić działalność związaną z infrastrukturą towarzyszącą, a zatem ma prawo wynajmować, dzierżawić czy użyczać teren, na którym urządzony jest parking".

Spółka omówiła to z prawnikami. Następnie postanowiła ogrodzić teren i zakazać tam wjazdu mieszkańcom.

Pytanie: dlaczego wytoczyli państwo sprawy cywilne przeciwko niektórym mieszkańcom TBS-u?
"Jeżeli mieszkaniec od niemal 1 roku płaci tyle, ile chce czy ile uważa za "stosowne", doprowadzając do zadłużenia przekraczającego 3-krotność czynszu i innych opłat, wystosowujemy do niego monity i wezwania do zapłaty. Wyjaśniamy także (pokazując orzecznictwo sądowe) jakie mogą być konsekwencje dla najemcy." Następnym krokiem, jak czytamy, jest oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. Później spółka wysyła nowy obciążeniowe, ostateczne wezwanie do zapłaty i kieruje sprawę do sądu.

Prezes TBS przyznaje wprost, że zbuntowanych mieszkańców - którzy płacą czynsz w wysokości sprzed podwyżek - jest już sporo. Przeciętne zadłużenie wobec tego wynosi średnio 10 tys. zł na mieszkanie. W sumie, jak czytamy, to ok. 200 tys. zł.

"Takich sytuacji mamy już kilkanaście. Żadne nasze apele, monity, cytowane wyroki i przepisy ustaw nie odnoszą żadnego skutku. (...) W taki sposób współpracować na pewno się nie da i z całą pewnością takie podejście mieszkańców nie osiągnie oczekiwanych przez nich skutków. (...) W następnej kolejności będziemy przygotowywali pozwy o eksmisję." Przeciwko tym kilkunastu mieszkańcom TBS wytoczył sprawę do Sądu Rejonowego Warszawa-Wola.

Niewątpliwie, zdaniem prezes TBS, za obecną sytuację w głównej mierze, jeśli nie w całości, odpowiadają mieszkańcy. Jak wynika z pisma, to poprzez brak akceptacji wysokich czynszów spółka notuje niższe przychody. Nie ma jednak żadnej wzmianki, że spółka jest w złej sytuacji finansowej. Co więcej, jak czytamy w odpowiedź na nasze pytania, ustawa o TBS nie zabrania gromadzenia spółce nadwyżek finansowych, co robi TBS „Mieszkanie naszych możliwości”.

Pozostaje pytanie, czy TBS powinien toczyć z mieszkańcami boje prawne? Przypomnijmy, że tego typu spółka powinna na najwyższym miejscu stawiać sobie dobro mieszkańców. Czy tak jest w tym przypadku? W piśmie wielokrotnie pojawiają się odnośniki do lokatorów. Oto niektóre z nich:

• ,,Oczywistym jest, że mieszkańcom zależy na stworzeniu wrażenia, że są krzywdzeni, są stroną słabszą i nie mają wiedzy czy narzędzi i dlatego apelują o interwencję"
• ,,Mieszkańcy rzucają niczym niepoparte oskarżenia, bo wygodniej grać rolę pokrzywdzonych lokatorów (takie mamy trendy w naszym kraju)''
• ,,Wymuszenia rozbójnicze - bo tak trzeba nazwać zachowanie niektórych mieszkańców''