Czym są wspólnoty mieszkaniowe? Pytania i odpowiedzi

W Rzeszowie powstają kolejne wspólnoty mieszkaniowe. Faktycznie warto je zakładać?
 
- Nie musimy się wcale jakoś szczególnie starać o ich założenie, gdyż wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku. Deweloper po wybudowaniu budynku wielorodzinnego, gdy sprzedaje pierwsze mieszkanie aktem notarialnym, wyodrębnia je jako lokal samodzielny. Już w tym momencie możemy mówić o wspólnocie mieszkaniowej. Każda osoba należąca do wspólnoty, jako właściciel mieszkania, ma prawo i obowiązek współdziałania w sprawach nieruchomości. Wszyscy właściciele w formie uchwał podejmują decyzje dotyczące współposiadanej nieruchomości.
 
W jaki sposób działa wspólnota?
 
- Działalność wspólnoty mieszkaniowej reguluje Ustawa o własności lokali z 1994 roku. Członkowie wspólnoty podczas zebrania wybierają jedno- lub kilkuosobowy zarząd, który działa w imieniu i na rzecz wspólnoty. Zarząd wybierany jest spośród członków wspólnoty lub spoza ich grona. Wspólnota może też zlecić wykonywanie czynności zarządzania licencjonowanemu zarządcy nieruchomości. Wówczas na niego spada odpowiedzialność za nieruchomość i zdarzenia zaistniałe na jej terenie. Oczywiście kompetencje zarządcy i zarządu wspólnoty są ograniczone. Nie mogą oni podejmować wymienionych w ustawie decyzji przekraczających tzw. zarząd zwykły nieruchomością, czyli np. nie mogą sprzedać mieszkań lub części wspólnych budynku.
 
A jaką odpowiedzialność za zarządzanie nieruchomością ponosi zarządca? Co w przypadku wystąpienia nieprawidłowości?
 
- Z chwilą przejęcia nieruchomości, zarządca odpowiada za sprawy związane z utrzymaniem nieruchomości i prawidłowym nią gospodarowaniem. Za swoje działania ponosi odpowiedzialność materialną, zawodową, cywilną i karną zgodnie z obowiązującym prawem. Dbałość o stan nieruchomości jest bardzo ważną kwestią, dlatego zarządem powinna zajmować się osoba wykwalifikowana, z odpowiednią licencją. Prawo wymaga od takiej osoby ciągłego podnoszenia swych kwalifikacji po to, by zapewnić prawidłową gospodarkę nieruchomością i świadczyć usługi na jak najwyższym poziomie.
 
Wspomniał pan, że zarząd wspólnoty podejmuje decyzje dotyczące remontów. Co jeszcze leży w jej obowiązkach?
 
- Zarząd ma przede wszystkim dbać o zabezpieczenie prawidłowej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie wymaganych remontów i przeglądów oraz rozliczanie finansowe nieruchomości. Jednak decyzja o rozpoczęciu remontu należy do wszystkich właścicieli. Zarząd może natomiast wykonywać inne czynności, tj. utrzymanie porządku w nieruchomości i jej otoczeniu, zlecać drobne naprawy bieżące itp. Wszystkie te prace dotyczą tylko części wspólnej nieruchomości, czyli klatek schodowych, dachu, elewacji itp.
 
Skąd pochodzą pieniądze na takie remonty?
 
- Zarząd tworzy tzw. fundusz remontowy, na którym gromadzone są pieniądze. Myślę, że warto gromadzić środki na tym funduszu nawet, jeśli budynek jest nowy. Początkowo kwoty składkowe mogą być niewielkie, a po kilku latach pieniądze mogą się przydać.
 
A co w przypadku, gdy wspólnota powstaje w wiekowym budynku, wymagającym naprawy, a kapitał nie został jeszcze zgromadzony?
- Wtedy można, a nawet trzeba, skorzystać z kredytu. Banki oferują wspólnotom mieszkaniowym tzw. kredyty termomodernizacyjne. Ich zabezpieczeniem może być np. konto funduszu remontowego i eksploatacyjnego.