Port Praski. Trzy wieże w zamian za most. W tle przepychanki, najbogatszy Polak i niemieckie elektro

Czas do kryzysu finansowego, który Warszawę „odwiedził” w 2008 roku, to prawdziwy „boom” na rynku nieruchomości biurowych. Stolica – po transformacji na kapitalizm – potrzebowała tysięcy nowych biurek do pracy. Pomysł na biurowiec miał niemal każdy, kto znał się na biznesie i miał odpowiednie zaplecze finansowe oraz logistyczne. Nic dziwnego, że w „deweloperkę” zainwestował także najbogatszy aktualnie Polak – Zygmunt Solorz.

Jest to jednak projekt, przynajmniej na razie, bez happy endu.

Rok 1995. Wielkie przedsiębiorstwa z czasów PRL są stopniowo prywatyzowane. Jednym z nich jest Elektrim – potężny zakład produkujący maszyny, kable, turbiny itp. W sumie cała grupa kapitałowa kontrolowała ponad sto innych przedsiębiorstw, w tym hotele czy fabryka jogurtów. Gdy w 1992 roku wchodziła na giełdę, była „łakomym kąskiem”. I szybko zarabiała kolejne pieniądze. Wydawało się, że będzie to – na lata – jedna z największych spółek w Polsce.

W tym samym czasie - rok 1995 - na Komisji Planowania Inwestycji i Rozwoju Gminy Warszawa – Centrum trwa dyskusja dotycząca inwestycji. Pojawia się głos, że stolica powinna zorganizować Igrzyska Olimpijskie w 2012 roku. (Później miała nawet pełnomocnika ds. igrzysk) Pomóc w tym mają oczywiście deweloperzy.

Dyrektor Dzielnicy-Praga Północ twierdzi, że trzeba ich zachęcić, by zainwestowali w zaniedbany i opuszczony Port Praski. To teren tuż obok Stadionu Dziesięciolecia, który miał być główną areną igrzysk. Komisja uradziła, że trzeba też zbudować kolejny most na Wiśle oraz tunel Wisłostrady na Powiślu. A najlepiej, żeby w obu tych inwestycjach pomógł biznes.

Szybko okazało się, że będzie to Elektrim. Jak wskaże po latach Najwyższa Izba Kontroli, urzędnicy nawet nie próbowali sprawdzić czy mogą inwestycję zrealizować sami. Nie dokonano nawet analizy ekonomicznej (!).

W 1996 roku podpisano za to porozumienie. Elektrim – a konkretniej spółka „Port Praski” – otrzyma 38,2 hektarów gruntów, tuż nad brzegiem Wisły, w opuszczonym Porcie Praskim, który działał głównie w międzywojniu. W zamian zbudować ma Most Świętokrzyski oraz Trasę Świętokrzyską łączącą Powiśle z Pragą Północ. Całość miała kosztować ok. 120 mln zł.

Budowa zaczęła w 1998 roku. Zajęła dwa lata. Jednak, jak donosi Najwyższa Izba Kontroli, zrealizowano jedynie 80 proc. inwestycji. Czego zabrakło?

• odcinka Trasy Świętokrzyskiej – łączącego Wybrzeże Szczecińskie z ul. Kijowską (nie powstał do dziś)
• estakady w Śródmieściu – łączącej ul. Zajęczą i ul. Świętokrzyską.

„Wartość niezrealizowanych etapów, wg cen z roku 1998 wynosiła ok. 50 mln zł, tj. ok. 20 proc. wartości całej inwestycji. Natomiast zrealizowano zadania nieplanowane (...) na kwotę 9,8 mln zł, tj. - modernizację Wybrzeża Kościuszkowskiej i Szczecińskiego” - czytamy w raporcie NIK. Deweloper dołożył też jedynie połowę całej kwoty inwestycji.

Wynikało to ze wzrostu kosztów, czego jednak urzędnicy nie kontrolowali w odpowiedni sposób. W spółce rosły wynagrodzenia (koszt 5,5 mln zł). Wynajmowano też biura… od Elektrimu, który był jednym z udziałowców. Podejmowano również dość kontrowersyjne decyzje finansowe. Przykładowo, za zwrot VAT-u wzięto weksle Stoczni Szczecińskiej na dwie suwnice i dźwig portowy. Do tego w papierach wartościowych „zamrożono” aż 15,4 mln zł.

Most otwarto 31 sierpnia 2001 roku wielką imprezą, która kosztowała niemal milion ówczesnych złotych. Zagrał niemiecki zespół „Tangerine Dream”, wydrukowano koszulki i bluzy okolicznościowe, a także przygotowano pokaz fajerwerków. Show oglądało jednak tylko sześć tysięcy osób.

Kolejne odcinki Trasy miały powstać do 2004 roku, ale było to tylko założenie. Inwestor powołując się na koszty zaniechał ich realizacji. W tym czasie otrzymał grunty… których wartość ciągle rosła.

W 2001 roku, w zamian za przekazanie miastu udziałów w spółce „Trasa Świętokrzyska”, Elektrim dostaje obiecane 38 hektarów gruntów położonych w rejonie Portu Praskiego. Jeszcze w tym samym roku spółka chciała je sprzedać dalej za… 130 milionów. Czyli za dwa razy więcej niż wydała na ich pozyskanie. Ostatecznie transakcja się nie powiodła.

Mimo wszystko Elektrim zrobił na współpracy z miastem złoty biznes. W tym samym czasie sam zaczął jednak popadać w problemy finansowe. Wkrótce spółkę – wraz z gruntem niemal w centrum Warszawy – przejął Zygmunt Solorz-Żak. Pomysł sprzedaży na chwilę stanął, choć w 2006 roku znów przez chwilę brano go pod uwagę.

Co ważne, w tym czasie pojawił się pierwszy pomysł na zabudowę. Deweloper chciał zbudować w porcie „las wieżowców”. Pierwszy projekt przygotował Ricardo Bofill, hiszpański architekt, jeden z najważniejszych projektantów postmodernizmu. Niestety nie zachowały się wizualizacje tego planu.

Planowano trzy „żyletkowce”, smukłe, strzeliste wieżowce mające od 35 do 50 kondygnacji. Według jednej z wersji miały mieć 120, 100 i 80 metrów wysokości. Zabudowania planowano także na pirsie wchodzącym w głąb portu. Tam miały stanąć bloki mieszkalne. W sumie na całym terenie znalazłoby się między 700 a 850 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Dla porównania cały kompleks Varso ma 145 tysięcy.

Od początku Port Praski był pewnym problemem dla miasta. Deal z prywatnym inwestorem okazał się nieco chybiony. Inwestycja drogowa – o czym piszę wyżej – nie została dokończona, stąd chłodne podejście do dalszej współpracy.

Miasto samo nie wiedziało jak powinien wyglądać gigantyczny teren. Plan zagospodarowania, który przygotowano w 2002 roku, nigdy nie został przegłosowany. Ekipa prezydenta Lecha Kaczyńskiego schowała go do szuflady. Od tego czasu losy Portu Praskiego stoją pod znakiem zapytania.

W 2007 roku Elektrim, już zarządzany przez Zygmunta Solorza-Żaka, złożył wniosek o budowę w tym miejscu osiedla mieszkaniowego. Zaplanowano bloki z dziesięcioma kondygnacjami. Ta propozycja również przepadła w ratuszu.

Kilka lat później urzędnicy wprost przyznali, że nie pozwolą na zabudowę, dopóki do portu nie będzie prowadzić śluza. Po latach przepychanek i sondowania, okazało się, że deweloper musi zbudować ją sam. Na własny koszt. Budowa trwała w latach 2017-2019. Ale po jej zakończeniu… ratusz znów odmówił pozwolenia na budowę.
W międzyczasie pojawiły się projekty pracowni JEMS. Port Praski miał zostać zbudowany za pieniądze pozyskane ze sprzedaży Rafako, które wcześniej należało również do Elektrimu. Tak prasa pisała w 2011 roku. Projekt JEMS-ów był najbardziej spektakularny. Stworzono część nazwaną „Doki” ze sztucznym półwyspem i mariną. Obok „City” z czterema wieżowcami sięgającymi nawet 160 metrów.

Myślano jeszcze o „Media Parku”, gdzie znalazłoby się całe imperium medialne Solorza. Poza tym punkty usługowe, kina, lokale gastronomiczne, a także hala wystawiennicza. Jak pisaliśmy w 2015 roku, szefowie projektu zakładali, że Port Praski będzie połączony z lewobrzeżną częścią Warszawy pieszą kładką, a także specjalną kolejką linową.

Koncepcja datowana na 2012 rok wygląda spektakularnie. Ale dziś wiadomo, że nie zostanie zrealizowana. W międzyczasie w północnej części ogromnej działki powstało kilka mniejszych budynków. Kilka z nich zaprojektowała inna pracownia – APA Wojciechowski, która stworzyła też nowy plan na cały kompleks.

Po 2019 roku, gdy mimo zbudowania śluzy, deweloper nie został zgody na budowę, temat przycichł. Oficjalnie problemem była wysokość zabudowy pirsu. Ratusz nie chciał tam zbyt wysokich budynków powolukac się na siedliska ptaków. Nieoficjalnie słychać było głosy, że do porozumienia jest coraz bliżej.

W 2022 roku do projektu dołączył słowacki deweloper HB Reavis. Wydawało się, że to przesądzi o rozpoczęciu budowy. Słowakom udało się zbudować Varso – najwyższy biurowiec w Warszawie. A to nie lada sztuka, bowiem zakusy na tak prestiżową budowę miało co najmniej kilku deweloperów.

_„Rozpoczęcie realizacji projektu zostało uzależnione od spełnienia się warunków zawieszających określonych w umowach, a także uzyskania stosownych pozwoleń na budowę” _– czytamy w komunikacie giełdowym Cyfrowego Polsatu.

Sprawa skomplikowała się rok później. W październiku 2023 roku HB Reavis zrezygnował z angażowania się w nowe projekty deweloperskie. Odsprzedał też udziały w Porcie Praskim. Znów całość jest w posiadaniu Cyfrowego Polsatu. Spółka deklaruje, że wciąż chce rozpocząć budowę. Miałoby tu powstać 800 tys. mkw. biur, usług i mieszkań. Ale najpierw musi się na to zgodizc stołeczny ratusz.