Pół dekady z lex deweloper

5 lipca 2018 roku uchwalona została ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycjach towarzyszących, potocznie zwana lex deweloper bądź specustawą mieszkaniową. Jej założeniem jest ułatwienie pozyskiwania terenów pod zabudowę i usprawnienie procesu wydawania decyzji administracyjnych po to, by przyspieszyć rozwój inwestycji mieszkaniowych oraz towarzyszących im dróg publicznych, obiektów kulturalnych, przedszkoli czy szkół.

- Chociaż początki do łatwych nie należały, dziś lex deweloper pokazuje jak wiele dobrego zdziałać może powodowana ustawą transparentność procesów decyzyjnych i focus na społeczny dialog – wskazuje Patryk Kozierkiewicz, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Największą zmianą wprowadzoną w lex deweloper była możliwość realizowania inwestycji niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

-Ta swoboda decyzji początkowo przeraziła wiele gmin, wokół specustawy zaczęły tworzyć się kolejne mity, a nowe prawo mimo obowiązywania, praktycznie nie działało. Konsekwentne działania branży deweloperskiej przekonały jednak włodarzy, że specustawy mieszkaniowej nie trzeba się bać, bo ta może mieć szereg korzyści dla lokalnej społeczności i znacząco wpływać na rozwój gospodarki mieszkaniowej, a tym samym rozwój miast – wszystko pod ścisłą kontrolą samorządów – podkreśla Kozierkiewicz.

Wątpliwości co do jej społecznej użyteczności nie ma z pewnością Łódź. W czerwcu 2023 roku Rada Miejska Łodzi zgodziła się na kolejną budowę w trybie specustawy mieszkaniowej. Jest to już piętnasta zgoda na budowę w formule lex deweloper wydana przez Radę Miejską Łodzi .

Efekt ostatniej decyzji? W rezultacie społecznych ustaleń i dialogu z łodzianami, przypieczętowanych zgodą Rady Miejskiej, u zbiegu Wierzbowej i Jaracza w łódzkim Śródmieściu, na działce dotychczas zaniedbanej i niezagospodarowanej, stanie nowoczesny apartamentowiec z zielenią na dachu. Użyteczny, atrakcyjny i zmieniający na plus oblicze okolicy.

Na przeobrażenia w trybie specustawy czeka również teren przy ulicy Cygańska Góra w Gdańsku. Na nieuporządkowanej dziś działce o powierzchni 1,5 ha Invest Komfort - Trójmiejski deweloper premium, ma zamiar zrealizować inwestycje składającą się z 7 budynków, w których znajdą się łącznie 232 mieszkania.

Jak zmieni się teren w obrębie nowej inwestycji? Jej budowa będzie powiązana z licznymi inwestycjami towarzyszącymi, których koszt szacuje się na około 6 milionów złotych? Mowa chociażby o rewitalizacji parku, termomodernizacji i hydroizolacji lokalnej szkoły podstawowej, realizację ok. 50 ogólnodostępnych miejsc postojowych czy o drobnych remontach chodników i doposażeniu okolicy w małą architekturę.

- Przygotowanie inwestycji w trybie „lex deweloper” to angażujący proces, wymagający współpracy pomiędzy deweloperem a społecznością. Kluczowym aspektem jest wzajemne zrozumienie i otwartość na dialog. Obie strony powinny być gotowe na kompromisy ze świadomością, że nie wszystkie postulaty, z którymi rozpoczęto negocjacje mogą zostać spełnione, a ustępstwa są nieuniknione. Ostatecznie każda ze stron wynosi z tego przedsięwzięcia korzyści – wskazuje Anna Dolatowska z Invest Komfort, koordynator projektu.

Innym przykładem zastosowania ustawy jest warszawska inwestycja przy ul. Lizbońskiej. Choć w planie miejscowym teren na Saskiej Kępie przeznaczono głównie na funkcje techniczno-usługowe, inwestorowi udało się przekonać radnych, by dopuścili w tym miejscu zabudowę mieszkaniową.

Historia lex deweloper przy Lizbońskiej rozpoczęła się w maju 2020 roku. Pierwotnie koncepcja inwestycji zakładała realizację 13-kondygnacyjnych bloków z około 300 lokalami mieszkalnymi. Projekt nie znalazł uznania w oczach lokalnej społeczności. Deweloper, wierząc w słuszność planowanego zamierzenia, rozpoczął więc intensywne rozmowy z sąsiadami. Wnioski z rozmów stały się kluczowe dla zbudowania fundamentów komunikacji. Transparentnej, harmonijnej i otwartej, która uwzględniła potrzeby wszystkich zainteresowanych – od mieszkańców, przez lokalnych aktywistów po stołecznych urzędników.

O tym jaki nacisk na potrzeby mieszkańców położył deweloper świadczy chociażby fakt, że w trakcie ustaleń zawnioskował o zmianę nazwy dodatkowych rozmów z „Konsultacji społecznych” na „Dialog o inwestycji”, podkreślając w ten sposób wagę opinii mieszkańców i otwartość na ich argumenty. Rozmowy z warszawiakami trwały 21 dni. W ich efekcie do nowego projektu wprowadzono 48 uwag zgłoszonych przez interesariuszy.

Nowy projekt oprócz niespełna 200 mieszkań w budynkach do maksymalnie 5-6 kondygnacji nadziemnych, przewiduje przeznaczenie parteru budynku pod lokale usługowe, jeden z lokali zostanie przeznaczony na usługi publiczne realizowane przez miasto, które mają służyć lokalnej społeczności.

Poczynione w wyniku rozmów zmiany zyskały akceptację zarówno mieszkańców, jak i urzędników. Jesienią 2021 roku deweloper uzyskał pozwolenie na realizację inwestycji. Dziś mury osiedla pną się do góry, a Lizbońska zapisuje się na kartach budownictwa jako przykład dialogu w ramach specustawy mieszkaniowej.

Lex deweloper okazał się także kluczem do przekształceń mało atrakcyjnych terenów biurowych w miejsca przyjazne przyszłym mieszkańcom. Mowa o zmianach jakie zachodzą na terenie warszawskiego Mordoru, kiedyś słynącego z monofunkcyjnej zabudowy.

W miejscu biurowców, na terenach pomiędzy ulicą Marynarską, Wołoską, Domaniewską i Postępu w Warszawie, Echo Investment w trybie specustawy lex deweloper realizuje nowoczesny projekt mieszkaniowy. Nowa przestrzeń ma być miejscem, w którym „dobrze się mieszka, ale i przyjemnie odwiedza”.

Tworzony w ramach lex deweloper projekt przewiduje budowę przez dewelopera m.in. szkoły.
Jednym z najważniejszych założeń projektowanej jako inwestycja towarzysząca placówki przy ul. Konstruktorskiej jest nadanie jej, oprócz funkcji edukacyjnej, wymiaru ważnego dla całej lokalnej społeczności. Powstanie ona dla 450 uczniów klas 1-8 i będzie uwzględniać także oddział przedszkolny dla 6-latków.

Rada Miasta Warszawy zgodziła się na inwestycję w trybie specustawy jesienią 2021 r. Szkołę wybuduje i wyposaży na własny koszt Echo Investment, a następnie przekaże ją miastu. Szacunkowa wartość tej inwestycji to około 30 mln zł. Na terenie przyszłego osiedla inwestor zrealizuje również park liniowy.

Na start w ramach lex deweloper czeka kolejna inwestycja. Nowe mieszkania, pieczołowita renowacja zabytkowych pofabrycznych hal, zielony skwer, placówka oświatowa, kameralne usługi lokalne i otwarty dla wszystkich plac zabaw – tak może wyglądać zrewitalizowana Fabryka Perun w Warszawie.

Dawna fabryka to jeden z najstarszych przykładów architektury przemysłowej na Grochowie i Kamionku. Od 1913 roku działała tu pierwsza w Polsce fabryka wytwarzająca nowoczesny sprzęt spawalniczy. Główną ambicją projektu jest dziś rewitalizacja terenu poprzemysłowego poprzez m.in. wprowadzenie nowych funkcji dających miejsce do życia, odpoczynku i pracy oraz wkomponowanie nowej zabudowy w substancję zabytkową.

Zgodnie z założeniami lex deweloper, inwestor zapowiada oprócz budowy tkanki mieszkaniowej, rewitalizację miejskiego skweru łączącego Błonia Kamionkowskie z ulicą Grochowską. Na skwerze powstanie otwarty dla wszystkich plac zabaw. W Perunie powstać ma także lokal, który zostanie przekazany miastu. Będzie służył jako publiczne przedszkole lub filia szkoły. Koszt rewitalizacji skweru, przygotowania lokalu oświatowego i remontu okolicznych dróg inwestor szacuje na ponad 8 milionów złotych.

W lutym deweloper opublikował pełny raport z dialogu o inwestycji Perun. Wsłuchawszy się w głosy mieszkańców zdecydował o dokonaniu zmian korespondujących ze znaczną częścią opinii i uwag do wniosku, odnoszących się m.in. do wysokości nowych budynków. Część dotycząca pakietu inwestycji publicznych pozostała bez zmian.

- Nasza obecna propozycja uwzględnia szereg postulatów strony społecznej, interesy miasta i samorządu oraz zalecenia konserwatorskie. Wypracowaliśmy projekt, który będzie miastotwórczym elementem Kamionka – osiedla różnorodnego, rozwijającego się, ale też pamiętającego o swojej postindustrialnej przeszłości – mówi Maciej Wandzel, współinwestor Fabryki Perun.

Najnowszy projekt pozytywnie zaopiniowała już Rada Samorządu Mieszkańców Osiedla Kamionek oraz Komisja Ładu Przestrzennego Rady Miasta Stołecznego Warszawy. Rada ta podejmie wkrótce ostateczną decyzję w sprawie zgody na realizację inwestycji.